Время не стоит на месте, все течет и меняется — люди, мировоззрение, технологии. Те же процессы происходят и на рынке недвижимости, который на первый взгляд кажется очень консервативным.
Ментальность постсоветского человека, как правило, предполагает наличие собственной жилой площади, при этом рассматривая вариант аренды как временную и/или вынужденную меру. Как выразился один известный российский политик, «развитию рынка аренды в стране мешают не только экономические, но и психологические проблемы». В эталонном для многих из нас западном обществе дела обстоят с точностью до наоборот.
Благодаря устойчивому тренду на урбанизацию в городах, особенно в мегаполисах, постоянно ощущается большой спрос на недвижимость, что, соответственно, толкает цены на недвижимость к величинам, не доступным для большинства потенциальных покупателей, особенно для молодежи.
Практичный западный человек нашел для себя оптимальную форму — аренда. Со временем этот тренд перешел к постоянству, и сейчас для западного человека форма жилья в виде аренды не является какой-то вынужденной мерой, а приобрела устойчивое положение обыденности. Более того, с 80-х годов прошлого века все чаще и чаще наблюдается тенденция к отказу людей от покупки и обладания собственным жильем. Нежелание людей и особенно молодого поколения обзаводиться собственным жильем объясняется разными причинами. Кого-то не устраивает перспектива всю жизнь выплачивать ипотеку, другие считают, что аренда обойдется дешевле обслуживания своего дома, третьи не хотят привязывать себя к одному месту, что может быть оправданным в условиях нынешнего космополитного мира, когда сегодня ты живешь в одном городе/стране, а завтра у тебя новая работа и новые перспективы в совершенно другом уголке Земного шара. Причин на самом деле очень много.
Со временем рынок аренды набрал огромные обороты и механизмы работы, позволяющие сформировать и удовлетворить потребности разной целевой аудитории арендаторов, от эконом- до бизнес-класса. Но, как мы отметили в начале статьи, время не стоит на месте. Требования арендаторов меняются вместе с мировоззрением и стилем их жизни. Это заставляет владельцев недвижимости и девелоперов искать новые решения и формировать новые предложения.
Одним из таких решений стал апарт-отель. Авторство этой идеи приписано американскому отельеру Джеку Де Бойеру, который в 1975 году открыл первый апарт-отель. Новшество идеи заключалось в том, что в такой «квартирной» гостинице можно было прожить всю жизнь, имея при этом все атрибуты обычной квартиры, включая полноценную кухню. Помимо этого, по желанию клиента, предоставлялся полноценный сервис: уборка квартир, регулярная замена постельного белья, питание и множество других опциональных сервисных услуг. При этом цена аренды такой квартиры была сопоставима со ставкой аренды обычной квартиры в обычном доме, а фактически в большинстве случаев аренда квартиры в апарт-отеле была дешевле стандартных предложений по аренде недвижимости.
Новшество быстро набрало популярность в США, потом апарт-отели стали появляться сначала в Канаде, а затем и в Европе. Каждый новый игрок в этом сегменте старался внести свою лепту новшеств, как технологичных, так и сервисных.
В результате на сегодняшний день количество апарт-отелей по всему миру исчисляется десятками тысяч и огромными оборотами как операционных показателей, так и инвестиционных финансов. Большая часть апарт-отелей перешла к рейтинговой оценке звездности по аналогии с обычными отелями. И если раньше апарт-отели строили или размещали в обычных зданиях классической архитектуры (особенно в Европе), то сейчас, развиваясь в ногу со временем, помимо современного дизайна зданий и внушительных размеров, апарт-отели начали приобретать в своих комплексах все атрибуты современных требований к жилым комплексам бизнес-класса: лофт-апартаменты, офисные пространства, фитнес-центры, торговые площади.
Аренда жилья в апарт-отелях является самым популярным и массовым видом аренды жилья в Европе, США, Канаде, Японии и стремительно набирает обороты в ряде азиатских государств, Южной Америки и на постсоветском пространстве. Прогноз экспертов на перспективы этого вида бизнеса очень и очень оптимистичен. Согласно прогнозам, представители поколения Y (рожденные после 1995 года) станут новой и, возможно, главной аудиторией арендаторов апарт-отелей. Согласно исследованиям социологов, это поколение не обременено жильем и не ставит задачи его покупки даже в долгосрочной перспективе. Вероятнее всего, данное поколение и на постсоветском пространстве уже не будет обременено старыми ментальными стереотипами, что в буквальном смысле подстегнуло инвесторов и девелоперов к строительству апарт-отелей, в частности, в России и Казахстане.
В крупных городах России этот бизнес уже динамично развивается. Например, в Москве апарт-отелей разного ценового диапазона насчитывается уже несколько десятков. В Казахстане этот тренд только начал свое развитие, но в том, что оно будет бурным, никто не сомневается.
Теперь поговорим о механизме инвестирования в апарт-отели. Апарт-отели состоят из номеров (квартир) разной площади и степени комфортности. Аренда в них предполагается как долгосрочная (весь диапазон арендаторов и молодые семьи), так и краткосрочная (туристы, приезжие командировочные). При строительстве апарт-отеля девелоперы активно продают номера (квартиры) всем желающим. Желающими обычно выступают инвесторы в недвижимость с целью получения дохода от аренды. На первый взгляд покупка номера (квартиры) в апарт-отеле выглядит так же, как и покупка обычной квартиры в новом жилом комплексе, но разница состоит в том, что, имея в собственности недвижимость в апарт-отеле, можно не отвлекаться на вопросы поиска арендаторов и все сопутствующие сервисные нюансы. В апарт-отеле существует компания-оператор, которая занимается абсолютно всеми вопросами аренды вашей недвижимости и гарантирует вам ежемесячный доход от аренды. То есть, если даже ваша квартира не будет сдана, вы в любом случае получите практически ту же сумму, как и при ее аренде. Также оператор самостоятельно занимается всеми вопросами сервиса, обслуживания, эксплуатации, ремонта и т. д. Владелец квартиры в апарт-отеле полностью освобожден от любых затрат. Если же владелец квартиры решает заниматься арендой своей площади самостоятельно, то и тут никаких проблем, достаточно просто не заключать договор с оператором здания и самостоятельно решать все вопросы. На практике, конечно, таких случаев практически не случается, так как весь бизнес заточен под профессионального оператора, но возможность такая есть. С правом собственности дела обстоят аналогично — в любой момент собственник квартиры может продавать, дарить, закладывать под обеспечение и т. д. свою квартиру. Сделка по купле-продаже ничем не будет отличаться от любой другой подобной сделки с недвижимым имуществом. Относительно отчетности оператора, перед владельцем квартиры все абсолютно прозрачно и для него отчетность не критична, так как гарантированный доход от оператора он, как было указано выше, получает вне зависимости от того, была сдана в аренду его площадь или нет. Все риски оператор апарт-отеля берет на себя.
Главной и самой важной составляющей в данном бизнесе является профессиональная управляющая компания. Таковых компаний на постсоветском пространстве пока мало, но они есть и достаточно успешно и профессионально ведут бизнес.
Как видите, покупка квартир в апарт-отелях строится по принципу — купил и забыл. Рисков нет, расходов нет, хлопот нет, доход от аренды легальный, стабильный и не зависит ни от каких обстоятельств. Помимо прочего, с ростом цен на недвижимость увеличивается и капитализация. Владеть такой недвижимостью в одной стране, а жить в другой стране — это обычное явление. Это ли не мечта любого инвестора?!
Специально для Repost.uz
Дмитрий Лебедь
Учредитель группы компаний LEBED CAPITAL (Lebed Capital Invest, Lebed Capital Development, Lebed Capital Real Estate). Успешный опыт работы с инвестициями в недвижимость и управлением недвижимостью с 2007 года.
ceo@lebedcapital.com
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.