«Частная собственность неприкосновенна и защищается государством.
Государство создает все необходимые условия для обеспечения сохранности частной собственности и ее приумножения».
Статья 2 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников».
«Самая жестокая тирания та, которая выступает под сенью законности и под флагом справедливости».
Шарль Монтескье, французский писатель, правовед, философ и политолог.
20 июля 2019 года в Яккабагском районе Кашкадарьинской области заместителя хокима района, пытавшегося бульдозером снести двухэтажный магазин, облил бензином и поджёг владелец здания. 27 июля 2019 года ночью сотни человек, недовольных невыплатой компенсации за снесенное жилье, перекрыли автодорогу Ургенч-Ханка. С ситуацией пришлось разбираться премьер-министру Абдулле Арипову, прибывшему в Хорезм на следующий день.
Ташкент, Самарканд, Фергана, Риштан, Янгиюль, Яккабаг, Ургенч… Список можно продолжать долго. При отчуждении имущества везде имели место нарушения действующего законодательства. Ситуация выглядела так: чиновники или застройщики сносят здания не соблюдая требований нормативно-правовых актов, собственники ропщут и негодуют, но выполняют требования (попробуй не выполнить, если за этим следят сотрудники органов внутренних дел и национальной гвардии), прокуратура отмалчивается, органы юстиции изредка ниспускаются до комментариев.
«Твоей фотографии здесь нет, стоит фотография премьер-министра, и проклинают политику президента» (Ш.Мирзиеев, из выступления на совещании 2 августа 2019 года)
Чиновники, прикрываясь исполнением программ «Обод махалла» и «Обод кишлок», грубо нарушают действующее законодательство, гарантирующее соблюдение прав собственников жилья и объектов предпринимательства при их отчуждении.
Что это? Административный восторг? Стремление отрапортовать о проведенной реконструкции? О том, что на месте «ветхого» жилья появились многоэтажные дома, качество которых вызывает нарекания? Что выделенные средства «освоены»? Или, все-таки, здесь играет главную роль жажда наживы и корысть?
2 августа 2019 года Ташкентский областной суд по уголовным делам приговорил бывшего хокима Самаркандской области Туробжона Джураева к 13 годам колонии общего режима. Экс-хокима признали виновным в совершении преступлений по статьям 167 («Хищение путем присвоения или растраты»), 206 («Превышение власти или должностных полномочий»), 210 («Получение взятки») и 243 («Легализация доходов, полученных от преступной деятельности») Уголовного кодекса Узбекистана.
Бывший заместитель хокима по вопросам развития промышленности, капитального строительства, коммуникаций и коммунального хозяйства Уткир Абдуллаев приговорен к 10 годам лишения свободы, ведущий экс-специалист по строительству Баходир Ходжакулов — к 7 годам.
В материалах уголовного дела сообщается, что Туробжон Джураев получил 2,14 млн долларов в виде взяток от подрядчиков для строительства многоэтажных домов в историческом центре Самарканда. При обыске в кабинете экс-хокима Самаркандской области было обнаружено 1 млн долларов.
Вопросы сноса объектов в историческом центре Самарканда до этого неоднократно поднимались общественностью, Министерством культуры. ЮНЕСКО выразила озабоченность проведением строительных работ в исторической части Самарканда, находящейся под охраной этого специализированного учреждения Организации Объединённых Наций по вопросам образования, науки и культуры.
В мае 2019 года бывший хоким Юнусабадского района Ташкента Бахтиёр Абдусаматов был приговорен к пяти годам лишения свободы по статье 205 Уголовного кодекса («Злоупотребление властью или должностными полномочиями»).
10 октября 2019 года заместитель хокима Юнусабадского района Ташкента по вопросам капитального строительства, коммунального хозяйства, благоустройства, промышленности и предпринимательства Эркин Зохидов был задержан в служебном кабинете при получении 5 тысяч долларов от гражданина Маматкулова. Позднее было возбуждено уголовное дело в отношении Эркина Зохидова по пункту «в» части 2 статьи 210 («Получение взятки» (путем вымогательства) Уголовного кодекса.
Вспоминается закон Тодда: «Неважно, что вам говорят, — вам говорят не всю правду. Неважно, о чем говорят, — речь всегда идет о деньгах».
Согласно данным неправительственной международной организации по борьбе с коррупцией Transparency International, Узбекистан в отчете за 2018 год занял 158 место из 180 стран, и разделил это место с Мозамбиком. В 2016 году наша страна занимала 156 место, в 2017 году – 157. Ситуация ухудшается. Почему? Половинчатый характер проводимых изменений и преобразований, нерешительность в осуществлении административной реформы, усиление фискального контроля, частая сменяемость чиновников привело к стремлению государственных служащих за «отпущенный короткий срок» обеспечить себе «достойную старость».
Деньги, деньги, деньги… Когда все начинается мериться ими, то мораль и совесть отступают. «Деньги портят человека». Жажда наживы, наглость, зависть, ложь, жадность, корысть, черствость, ненависть и злость - все эти черты связаны с желанием иметь деньги.
Коррупция у нас фактически встроена в бизнес-структуру. Иностранцев в нашей стране уже давно не удивляет, что для решения каких-либо вопросов нужно «подмазать». И пусть эти вопросы прямо регулируются положениями закона, но результата можно не добиться, если идти по букве закона. Взяточничество само стало наиболее выгодным бизнесом.
И здесь уже не до мнения народа. Решение вопросов улучшения условий жизни и повышения благосостояния населения, соблюдения законности уходят на второй план. Президент с горечью говорит: «Ведь с первого дня нашей работы мы договорились честно и справедливо служить друг другу. Главное — народу. Кому нужно такое очковтирательство?! В моем сердце большая боль, сожаление. Никто, кроме меня, хорошо не знает, в каких условиях живет наш народ».
21 ноября 2019 года на заседании Законодательной палаты Олий Мажлиса были озвучены данные о задолженности по выплате компенсации из-за отчуждения имущества юридических и физических лиц. В результате инвентаризации эта сумма составила 1,1 трлн сумов или 114,7 млн долларов.
Вот доказательство неисполнения чиновниками законодательства. Ведь 1 августа 2018 года был принят указ президента, в котором четко определялось, что «снос жилых, производственных помещений, иных строений и сооружений, принадлежащих физическим и юридическим лицам, при изъятии земельных участков разрешается после полного возмещения рыночной стоимости недвижимого имущества и убытков, причиненных собственникам в связи с таким изъятием» (пункт 2).
Но неужели никто не замечал, что чиновники нарушают законодательство? Были отдельные критические выступления депутатов Законодательной палаты, председателя Общенационального движения «Юксалиш» Акмаля Бурханова. В июле 2019 года об этой проблеме высказался министр юстиции Русланбек Давлетов, который потребовал от всех хокимиятов прекратить нарушать права граждан, включая право собственности.
В рамках акции по приему и рассмотрению онлайн-обращений в сфере соблюдения прав граждан на недвижимое имущество, которую Минюст провел в мае-июне 2019 года, выявлено 874 случая нарушения законодательства. Органы юстиции внесли в соответствующие организации 236 представлений, 100 предупреждений. В суды внесено 360 исковых заявлений на 30,3 млрд сумов. Но ведь такая работа органами юстиции должна проводиться не в рамках акции (разового мероприятия), а на постоянной основе.
«Эти результаты — лишь капля в море. Работники системы юстиции должны понять всю серьезность данного вопроса, понять, что принятие мер против нарушения законодательства в данной сфере является нашей первоочередной задачей, — сказал Русланбек Давлетов. — В мире нет ни одного экономически развитого государства, в котором не обеспечивалась бы неприкосновенность собственности.
Неприкосновенность собственности — одна из высших норм, закрепленных в нашем законодательстве, и все отношения полностью урегулированы. Однако на практике чиновники забывают об этих правилах и порядках. В результате верховенству закона в жилищных вопросах нанесен серьезный урон».
Замечательные слова! Ведь именно Министерству юстиции президент поручил провести повторную инвентаризацию действующих нормативно-правовых актов, связанных со сносом недвижимости и выплатой компенсаций, и внести в правительство предложения по их совершенствованию.
Министр юстиции: «Бросать людей на улице, разрушив их жилье и не выплатив компенсации, — варварство»
6 октября 2019 года Министерство юстиции опубликовало проект «Положения о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам». С некоторыми изменениями «Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества» (далее – «Положение») было утверждено постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911.
Сразу можно видеть основное отличие - даже по названию - от действующего «Положения о порядке возмещения убытков гражданам и юридическим лицам в связи с изъятием земельных участков для государственных и общественных нужд», утвержденного постановлением правительства от 29 мая 2006 года № 97: в названии нового «Положения» нет словосочетания «для государственных и общественных нужд».
Недоумение усиливается, когда в пункте 1 «Положения» вводится новое понятие: «изъятие земельного участка или его части для государственных и общественных нужд, а также государственных программ и проектов инвестиционного и социально-экономического значения, направленных на комплексное развитие территорий, в том числе развитие и улучшение архитектурного облика определенной территории (далее – инвестиционные проекты)».
Что за «инвестиционные проекты»? Новое «Положение» любезно подсказывает, что «инвестиционные проекты – проекты, предусмотренные в государственных программах, предусматривающих улучшение жилищных и бытовых условий граждан, развитие и улучшение архитектурного облика определенной территории, развитие инфраструктуры, строительство объектов социально-экономического значения».
Зачем нужно было выделять инвестиционные проекты? Ведь, судя по определению, они также должны входить в понятие «государственные и общественные нужды». Только ли потому, что указом президента от 1 августа 2018 года установлено, что «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно в следующих целях: предоставление земель для нужд обороны и государственной безопасности, охраняемых природных территорий, создания и функционирования свободных экономических зон; выполнение обязательств, вытекающих из международных договоров; обнаружение и разработка месторождений полезных ископаемых; строительство (реконструкция) автомобильных и железных дорог, аэропортов, аэродромов, объектов аэронавигации и авиатехнических центров, объектов железнодорожного транспорта, мостов, метрополитенов, тоннелей, объектов энергетических систем и линий электропередачи, линий связи, объектов космической деятельности, магистральных трубопроводов, инженерно-коммуникационных сетей; исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан»?
Таким образом, во вновь принятом «Положении» определено, что изъятие земельных участков возможно только:
для государственных и общественных нужд;
для реализации инвестиционных проектов, предусмотренных в госпрограммах по улучшению жилищных и бытовых условий граждан, развитию и улучшению архитектурного облика определенной территории, развитию инфраструктуры, строительству объектов социально-экономического значения.
Принятое «Положение» значительно расширяет основания для изъятия земельных участков: ведь инвестиционные проекты могут включать в себя все виды девелопмента. Более того, в «Положении» особо выделяют инвестиционные проекты, «направленные на развитие и улучшение архитектурного облика территории». Это понятие также предоставляет широкое поле для фантазий и различного рода «лазеек» чиновникам и инвесторам.
Любую застройку можно обвинить в недостатке эстетического или архитектурно-художественного облика. Даже нет нужды проводить экспертизу и признавать строения, например, ветхими или аварийными.
Вспомним, как такую достопримечательность столицы, как Дом кино, снесли, при этом оставив здание-новодел головного офиса ООО «ЛУКОЙЛ Узбекистан Оперейтинг Компани». Вот наглядная демонстрация правила жизни: «кто сильнее и богаче, тот и прав». Или еще: «я — начальник, ты — дурак».
А ведь Дом кино — выдающийся пример советского модерна в архитектуре. Интересно, что Дом кино в Ташкенте строился на средства, выделенные Союзом кинематографистов СССР. Еще более интересен тот факт, что эти деньги были получены от продажи открыток с фотографиями знаменитых актеров мира. То есть, косвенным образом в финансировании строительства Дома кино принимал участие весь советский народ.
Именно поэтому в своих замечаниях к проекту постановления правительства, автор статьи, как один из вариантов, предлагал разработать отдельное положение для реализации инвестиционных проектов, основания которых входили бы в государственные и общественные нужды.
Введение понятия «реализация инвестиционных проектов» параллельно с «государственными и общественными нуждами» абсолютно неправильно, противоречит логике и действующему законодательству, создает возможность для продолжения противоправных и самоуправных действий со стороны чиновников и инвесторов. Ведь «Положение» закрепляет в качестве инициаторов изъятия земельных участков не только хокимияты, но и инвесторов.
То, что «Положением» для изъятия земельного участка предусматривается необходимость принятия соответствующего решения Жокаргы Кенеса Республики Каракалпакстан и Кенгашей народных депутатов, по сути ничего не меняет. Все мы знаем, как работает депутатский корпус. Достаточно вспомнить, как недавно депутаты Законодательной палаты Олий Мажлиса приняли закон «О Национальной гвардии Республики Узбекистан» - в виде исключения - сразу в трех чтениях. И это республиканский уровень!
Даже сейчас принятые решения хокима об изъятии земельных участков должны утверждаться соответствующим Кенгашем народных депутатов. Но существует хотя бы один факт, когда Кенгаш не утвердил подобного рода решения?
Странно, что работники Министерства юстиции не видят ничего дурного в том, чтобы вводить новое понятие, ранее отсутствующее в законах. В Жилищном кодексе содержится понятие «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд» (статьи 27, 28, 29). В Земельном кодексе также говорится про «изъятие, выкуп земельного участка для государственных и общественных нужд» (статья 37). Нигде в законах не предусмотрено изъятие земельных участков для «реализации инвестиционных проектов»!
Да, термин «изъятие земельных участков… для реализации государственных программ, направленных на комплексное развитие территорий, инвестиционных и иных проектов» встречается в распоряжении президента от 3 августа 2019 года № Р-5491. Но с каких пор подзаконный акт имеет юридическую силу большую, чем закон или кодекс?
Подобная позиция размывает четкие границы нормы права и фактически закрепляет существующие негативные явления в сфере строительства и отчуждения имущества.
«… Нечто формально правильное, а по сути издевательство» (В.И.Ленин, X Всероссийская конференция РКП(б), 27 мая 1921 года)
Пункт 16 «Положения» гласит: «Реализация инвестиционных проектов, направленных на развитие территории и улучшение архитектурного облика в рамках реализации строительства объектов согласно генеральным планам населенных пунктов за счет внебюджетных средств, в первую очередь предлагается владельцам недвижимого имущества, расположенного на соответствующей территории». Какая забота о собственниках!
Но что должны сделать собственники в этой ситуации? Совет Министров Республики Каракалпакстан, хокимияты областей и города Ташкента или районов (городов) подготавливают проектную документацию о требованиях к внешнему виду жилых, нежилых, производственных и иных строений, находящихся на определенной территории. После одобрения Жокаргы Кенеса Республики Каракалпакстан и Кенгашами народных депутатов с проектом реконструкции или строительства, подготовленного Советом Министров Республики Каракалпакстан, хокимиятами областей и города Ташкента или районов (городов), осведомляют собственников, земельные участки которых включены в проект.
Понимаете? Чиновники могут взять любую махаллю и подготовить проект, который предусматривает, что все жилые здания должны быть двух- и трехэтажными (помните, одно время в стране проходила такая кампания), иметь одинаковый фасад, облицованный натуральным камнем или облицовочным кирпичом. Фактически речь идет о возведении новых или большой реконструкции существующих домов. Также, ничто не мешает, на месте существующей жилой застройки подготовить проект жилого комплекса или очередного Сити (ведь это относится к «развитию архитектурно-художественного облика» и «строительству объектов за счет внебюджетных средств»).
Представьте, что к жителям, которые жили в столичных махаллях «Алмазар», «Укчи» и «Чакар», пришли чиновники и сказали: «Внешний вид ваших махаллей не отвечает современным требованиям. Нужен новый облик. Вот есть одобренный проект «Ташкент-Сити». Начинайте возводить. За два года, как предусмотрено «Положением», должны построить».
А на какие средства строить? Пункт 18 нового «Положения» отвечает, что «реализация собственниками инвестиционных проектов, направленных на развитие и улучшение архитектурного облика территории, производится за счет собственных средств собственников, кредитов и других источников, не запрещенных законодательством».
Но ведь это нереально! Как могут обычные жители организовать возведение Сити? В таком случае начинает работать пункт 21 «Положения», который предусматривает, что «в случае отказа собственников от реализации инвестиционных проектов, направленных на развитие и улучшение архитектурного облика территории, составляется Протокол разногласий».
Все капкан захлопнулся! Ведь дальше следует: «после составления Протокола разногласий (акта), изъятие земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества собственников, осуществляется на основании решения суда».
Не можете развивать архитектурный облик территории или строить Сити сами – освободите жилье! Да, именно по такому принципу ведут себя чиновники, когда без уведомлений и выплаты компенсации сносят дома, в которых еще проживают люди. Но если раньше это выглядело как беззаконие и самоуправство, то сейчас под эти действия подвели законодательную базу.
Кстати, на счет уведомлений о сносе. Если раньше хокимияты соответствующих районов (городов) обязаны были уведомить собственников жилых, производственных и иных строений, сооружений и насаждений о принятом решении письменно под роспись не позднее, чем за шесть месяцев до начала сноса, то во вновь принятом «Положении» такая формулировка отсутствует.
«Время не ждет!» И сейчас инвестор может приступить к сносу уже через дней двадцать после осуществления презентации проекта.
Да, «Положением» установлено, что перед планируемым изъятием проводится открытое обсуждение вопроса с участием инициаторов, собственников и средств массовой информации. Но указом президента «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан» от 1 августа 2018 года также было определено, что с 1 сентября 2018 года: «принятие решений об изъятии земельных участков для государственных и общественных нужд допускается исключительно после проведения открытого обсуждения с заинтересованными лицами, земельные участки которых планируется изымать, а также оценки выгод и издержек».
Но мы видели, как работает, вернее, не работает на практике это положение. И пусть разработан проект закона об усилении административной ответственности и установлении уголовной ответственности за нарушение порядка изъятия земельного участка, а также причинения ущерба недвижимому имуществу вследствие нарушения данного порядка. Это мало что изменит. Как писал Салтыков-Щедрин: «Строгость российских законов смягчается необязательностью их исполнения». У нас очень похожая ситуация.
Как будет предоставляться компенсация?
Согласно пункту 41 «Положения» компенсации подлежат: рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, расположенных на изымаемом земельном участке; рыночная стоимость права на изъятую землю; издержки, связанные с переездом, в том числе временным наймом другого объекта недвижимого имущества; упущенная выгода физических и юридических лиц; иные издержки и убытки, предусмотренные законодательством либо соглашением (договором). Подлежит возмещению также стоимость самовольно возведенных жилых, производственных и иных строений и сооружений.
В действующем «Положении», утвержденном постановлением правительства от 29 мая 2006 года № 97 отсутствовал важный вид компенсации: возмещение рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок (право пользования, право пожизненного наследуемого владения). Это являлось противоречием и юридической коллизией: ведь статья 27 Жилищного кодекса предусматривает возмещение «рыночной стоимости права на земельный участок в полном объеме».
Кроме того, Национальный стандарт оценки имущества (НСОИ № 10) «Оценка стоимости недвижимости», зарегистрированный Министерством юстиции 18 ноября 2009 года, регистрационный № 2044, также предусматривает оценку рыночной стоимости имущественных прав на земельный участок.
Но застройщики, работники хокимиятов, сотрудники оценочных организаций и судьи не учитывали при определении рыночной цены имущества, подлежащего отчуждению, стоимость прав пользования и владения земельным участком. Указанные лица ссылались на «Положение» от 29 мая 2006 года, в котором компенсация стоимости этих прав была упущена (такая ситуация, несомненно, устраивала девелоперов и работников хокимиятов).
Сложилась поразительная ситуация: подзаконный акт на практике имел большую юридическую силу, чем кодекс (самое удивительное, что это имело место и в судебной практике). «Ошибка» могла перекочевать и во вновь принятое «Положение», но автор статьи рад, что хоть это замечание нашло положительный отклик и было учтено.
Поэтому в отчете об оценке стоимости индивидуального жилого дома или квартиры в многоквартирном (при наличии кадастра на придомовую территорию и выделении доли собственника квартиры) рыночная стоимость отчуждаемого имущества должна отражаться в двух разделах: рыночная стоимость свободного (без улучшений) земельного участка или имущественных прав на него; рыночная стоимость улучшений (объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, который планируется изымать).
При этом стоимость прав пользования и пожизненного наследуемого владения земельным участком сопоставима с его рыночной стоимостью (не секрет, что земельные участки де-факто продаются).
Согласно статьи 27 Жилищного кодекса: «В случае сноса находящихся в собственности граждан жилых домов (квартир) в связи с изъятием земельных участков для государственных или общественных нужд собственникам, по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение площадью не ниже социальной нормы площади жилья и выплачивается рыночная стоимость насаждений либо выплачивается рыночная стоимость сносимых жилого дома (квартиры), иных строений, сооружений и насаждений, а также рыночная стоимость права на земельный участок в полном объеме».
То есть, Жилищный кодекс провозглашает принципы равноценности (стоимость предоставляемого жилого помещения определяется как величина, равная по цене сносимому жилому дому (квартире) собственника) и соблюдения социальной нормы площади жилья (не ниже шестнадцати квадратных метров общей площади на одного человека, а для инвалидов на креслах-колясках — не менее двадцати трех квадратных метров (статья 42 ЖК).
Во вновь принятом «Положении» предусмотрен дифференцированный (вновь коллизия!) подход к квартирам (таунхаусам) и индивидуальным жилым домом.
Пункт 45 «Положения» гласит, что «в случае изъятия земельного участка, занятого многоквартирным домом или домом блокированной застройки (таунхаус) – предоставление собственнику квартиры в собственность другой квартиры в том же районе (городе) или в другом районе (городе) по согласованию сторон, общая площадь, в которой превышает общую площадь в подлежащей сносу квартире». Здесь уже используется принцип равнозначности (предоставленное жилье имеет общую площадь и число комнат не меньше, чем в прежней квартире).
«В случае изъятия земельного участка, занятого индивидуальным жилым домом... – предоставление собственнику и постоянно фактически проживающим в данном доме лицам другого равноценного благоустроенного индивидуального жилого дома или квартиры». Получается, что при отчуждении индивидуальных частных домов используется принцип равноценности, а в случаях с отчуждением квартир – принцип равнозначности. Почему применяется такой различный подход, который противоречит Жилищному кодексу?
Можно заметить, что в подпункте не упоминается социальная норма площади жилья. Но собственник отчуждаемого жилья имеет полное право воспользоваться ею: кодекс имеет большую юридическую силу, чем подзаконный акт. Кроме того, согласно статье 7 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Во взаимоотношениях собственника с государственными органами действует принцип приоритета прав собственника, в соответствии с которым все неустранимые противоречия и неясности законодательства, возникающие в связи с осуществлением права частной собственности, толкуются в пользу собственника».
Говорим об оценке объекта оценки…
В пункте 50 «Положения» указано, что «оценка объектов недвижимого имущества, подлежащих сносу, производится в порядке, определяемом Кабинетом Министров Республики Узбекистан». Категорически не согласен с данным положением: 8 августа 2019 года Агентство по управлению государственными активами подготовило проект постановления Кабинета Министров «Об утверждении порядка оценки строений, подлежащих сносу».
Полнейший волюнтаризм! Такое впечатление, что проект порядка оценки разрабатывался вообще в отрыве от действующего законодательства. Кроме того, в нем предусматривается сильнейшее ущемление прав заказчика оценки имущества.
Существует закон «Об оценочной деятельности». Существует, разработанный на его базе, Национальный стандарт оценки имущества Республики Узбекистан № 10 «Оценка стоимости недвижимости» (НСОИ № 10). Вполне достаточная база для проведения оценочных работ.
Перед заключением договора о проведении оценки имущества гражданам следует обратить внимание на то, что у оценочной организации обязательно должны быть: лицензия на право осуществления оценочной деятельности, гувохнома и страховой полис, подтверждающий вступление в силу обязательств страховщика по договору страхования гражданской ответственности.
Оценщики определяют рыночную стоимость объектов недвижимости и имущественных (вещных) прав на них. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Информация о предстоящем сносе относится к таким обстоятельствам: жилой дом или квартиру не покупают, а если и приобретают, то по низкой цене. Поэтому рыночная стоимость изымаемого имущества и прав на земельный участок при прекращении права частной собственности определяется оценочной организацией на момент, непосредственно предшествовавший изъятию этого имущества, или когда известие о предстоящем изъятии повлияло на рыночную стоимость имущества и прав на земельный участок.
Иными словами, оценка производится на дату принятия решения о сносе объекта или ранее, в случае, если известие о предстоящем сносе уже повлияло на стоимость объекта и значительно снизило его.
Оценка объектов недвижимого имущества производится оценочными организациями за счет средств инициатора до заключения Соглашения, предусмотренного вновь принятым «Положением». Многие думают, что если инициатор оплачивает услуги по оценке объектов недвижимости, то он имеет возможность навязать собственнику «карманную» оценочную организацию.
Это не так. Собственник имеет право выбора исполнителя оценки имущества, а инициатор лишь оплачивает работу. Как правило, заключается трехсторонний договор «Плательщик – Инициатор», «Исполнитель – Оценочная организация» и «Заказчик – Собственник». Инициатор может предоставить для проведения оценки наличные средства Собственнику, которые владелец внесет на расчетный счет исполнителя через кассу банка; может перекинуть средства на карточку – вариантов масса.
Что делать, если размер рыночной стоимости отчуждаемого имущества вас не удовлетворил? Статья 181 закона «Об оценочной деятельности» предусматривает проведение другой оценочной организацией на договорной основе экспертизы данного отчета. Но в экспертном заключении будет отражаться лишь мнение о достоверности отчета. Определение уточненной (повторной) стоимости объектов недвижимости в нем содержаться не будет!
При несогласии заказчика с полученным экспертным заключением о достоверности отчета об оценке спор подлежит рассмотрению судом.
«Что мое — мое, а что твое — тоже мое», или кручу - верчу, запутать хочу...
Статья 19 Конституции провозглашает: «Права и свободы граждан, закрепленные в Конституции и законах, являются незыблемыми, и никто не вправе без суда лишить или ограничить их».
Но это положение зачастую остается лишь на бумаге. Много надежд было связано с разрабатываемым новым порядком изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд. В результате было принято «Положение», которое, наоборот, расширило перечень оснований для отчуждения имущества.
Постановлением правительства от 16 ноября 2019 года № 911 утверждено «Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества», в котором введено понятие «изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов».
Но такого термина нет в законодательстве. Есть «изъятие земельных участков для государственных и общественных нужд». Все! И не надо выдумывать!
Очень важным является законность нормативно-правового акта или его соответствие Конституции или вышестоящим нормативным актам. Принятие «незаконного акта законодательства» неизбежно приводит к тому, что его исполнение влечет массовое нарушение норм права, обладающих большей юридической силой.
В законе «О нормативно-правовых актах» закреплено: «Нормативно-правовой акт должен соответствовать нормативно-правовым актам, имеющим по сравнению с ним более высокую юридическую силу. В случае расхождений между нормативно-правовыми актами применяется нормативно-правовой акт, обладающий более высокой юридической силой» (статья 7).
«Изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов» - это положение, противоречащее Жилищному и Земельному кодексам, а также указу президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан».
Нельзя произвольно расширять перечень оснований для изъятия земельных участков. Это неизбежно приведет к понятийно-терминологической неопределенности, возникновению противоречий в системе законодательства, стремлений интерпретировать в обход закона и произвольному применению законодательных нормативов.
Неточность применения термина «изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов» в тексте «Положения» приведет к неверному пониманию сути правовой нормы и потере целевого предназначения того или иного правила, а значит к продолжению практики несоблюдения и нарушения прав частной собственности.
Почему во многих странах право частной собственности незыблемо? Почему в нашем государстве чиновник приходит к собственнику и заявляет: «Что мое — мое, а что твое — тоже мое»?
Посмотрите на приведенные фотографии. На них изображены примеры домов и сооружений в Китае, Японии, России и США, с владельцами которых в ходе реконструкции или нового строительства власти не смогли договориться о размере компенсации или собственники просто не захотели переезжать.
И это не редкость: появился даже неологизм «дом-гвоздь», который обозначает здания или сооружения, владельцы которых отказались переселяться в другие места, не давая возможности построить новые кварталы, дороги или современные сооружения. В результате застройщикам приходится вносить изменения в свои проекты и планы! Что может лучше и нагляднее демонстрировать отношение государства к соблюдению прав собственников! Можно ли такую картину представить в нашей стране? Нет, конечно.
Существует указ президента от 1 августа 2018 года «О мерах по кардинальному улучшению инвестиционного климата в Республике Узбекистан», в котором определены основания для изъятия земельных участков для государственных и общественных нужд.
Этот список является исчерпывающим («закрытым») и не позволяет трактовать его расширенно. И тем более, параллельно давать дополнительные основания для отчуждения имущества в постановлении правительства, имеющим юридическую силу меньше, чем указ президента.
В перечне, приведенном в указе президента, есть «исполнение генеральных планов населенных пунктов в части строительства объектов за счет средств Государственного бюджета Республики Узбекистан, а также в других случаях, прямо предусмотренных законами и решениями Президента Республики Узбекистан». Так зачем лоббировать интересы чиновников и застройщиков и вводить туманное понятие «реализация инвестиционных проектов»?!
Необходимо или дополнительно проработать «Положение» с целью его трансформации в соответствующий закон или изменить схему разрешительных процедур для изъятия земельных участков, включив в нее принятие президентом соответствующего распоряжения, как и предусмотрено указом президента от 1 августа 2018 года.
Кто-то может сказать, что не нужно отвлекать президента «мелочами». Это не мелочи. Это краеугольный камень современного реформирования – отношение к собственности. Не будут соблюдаться законы о защите имущественных прав – не будет спокойствия, не будет единства, не будет авторитета у страны и ее руководства, не будет инвестиций, не будет развития…
Тем более, в июле 2019 года на видеоселекторном совещании в Ургенче, посвященном сносам недвижимости, премьер-министр Абдулла Арипов подчеркнул, что вопрос, связанный с отчуждением жилых и нежилых объектов, взят под личный контроль президента Шавката Мирзиёева.
Согласно статье 199 Гражданского кодекса: «Изъятие имущества у собственника допускается только при обращении взыскания на это имущество по обязательствам собственника в случаях и порядке, предусмотренных законодательными актами, а также в порядке национализации, реквизиции и конфискации».
Поэтому, при совершенствовании «Положения» целесообразно уделить внимание разработке рыночного механизма передачи права собственности на имущество, а именно, внедрение в практику, как доминирующего, принципа выкупа, оформленного договором купли-продажи между инициатором и собственником. Очень важно механизму принудительного отчуждения имущества придать чрезвычайный характер, который должен рассматриваться исключительно в судебном порядке.
Вместо послесловия, или зачем чиновники испытывают терпение народа?
Нельзя расшатывать лодку-государство!
Но почему чиновники делают все, чтобы вызвать недовольство и гнев народа? Административный восторг, волюнтаризм, вседозволенность, ограниченность, пассивный саботаж указаний президента? Почему чиновники сравнивают хокимият с частным домом, в котором для проведения съемки нужно спрашивать разрешение? Ведь здание хокимията и прилегающая территория – это общественное место административного назначения: там съемка априори не может быть запрещена.
Но вот так мыслят наши чиновники: хокимият для них как частный дом, а город (район) – это земельный участок под этим индивидуальным жильем, вотчина. Граждане, для таких бюрократов, неизвестно и непонятно кто («людские дети или собачьи»). Их можно безнаказанно выгнать из собственного дома (квартиры), применить силу, угрожать им, унизить или оскорбить…
С таким мышлением невозможно построить развитую экономику, цивилизованное общество и, тем более, мобилизовать народ на выполнение задач, определенных руководством страны. С таким мышлением можно вызвать лишь гнев, негодование и возмущение населения.
Наш известный земляк, миллиардер Алишер Усманов сказал: «Мы, узбеки, народ безропотный, но не трусливый».
Эксперт Гуманитарного правового центра Шухрат Ганиев в своем комментарии также отметил: «Стереотип, который создан об узбекских людях, всем известен. Это законопослушные, испытывающие страх перед властью люди, терпящие буквально все. Но грань все же есть, и переступать ее – крайне опасно. Преодолеть порог страха – это критический момент для узбека, поскольку дальше возникает неопределенность».
Почему и зачем при сносе власть привлекает силовые структуры? Разве это показатель демократии или «служения государственных органов народу»? Почему при обсуждении проекта «Положения» не было учтено предложение о запрещении принудительного выселения с использованием силовых структур?
Нельзя тащить за волосы людей в «великое будущее»! Нельзя попирать их право собственников жилья! Ведь часто дом или квартира - это единственный значимый актив, который имеется у человека. Который, зачастую, достался по наследству. Который, зачастую, хранит самые дорогие воспоминания о детстве и родных людях. Но чиновники даже не задумываются о том, что гусеницы экскаватора раздавливают такой родной для кого-то дом, а нож бульдозера разрывает чье-то сердце.
22 ноября 2019 года на совещании по вопросам обеспечения населения жильем президент, обращаясь к чиновникам, подчеркнул: «Мы теперь переходим в демократическое общество, гражданское общество. Это все должны знать… Мы сами не чувствуем, время меняется, народ меняется, Узбекистан меняется, мир слушает и принимает нас, мы должны соответствовать этому. Один неверный шаг становится кандалами на ногах, [портят] наш имидж, который мы завоевали, роя иглой колодец, имидж страны, нации, народа, путь, который мы прошли».
Сегодня, как никогда ранее, необходимо дать народу уверенность в завтрашнем дне, в том, что законы работают, что их имущество неприкосновенно, что интересы и чаяния будет услышаны, учтены и выполнены.
Сегодня главное – самое главное! - это восстановление соблюдения законности на любом уровне. Без этого не получится завоевать доверие народа к власти, провести реформы и придать им необратимый характер. Закон должен работать!
Давайте вспомним слова великого Амира Тимура: «Опыт доказал мне, что власть, не опирающаяся на религию и законы, не сохранит на долгое время свое положение и силу. Она подобна нагому человеку, который заставляет других при встрече с ним опускать глаза, не внушая никакого уважения к себе. Можно также сравнить ее и с домом, не имеющим ни крыши, ни дверей, ни ограды, в который может проникнуть самый презренный человек. Вот почему я основал здание моего величия на исламе, с прибавлением к нему правил и законов, которые я точно соблюдал в продолжение моего царствования».
Вспомним и задумаемся наконец…
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи.
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.