Законодательство должно быть голосом разума, а судья - голосом закона.
Во время пресс-конференции 16 марта судья Верховного суда Абдувохид Косимов заявил: «В нашей стране работают 1 300 судей. Ни для кого не секрет, какая у нас зарплата. Её хватает на обеспечение семьи. Думаю, не стоит раскрывать это», — заявил Косимов.
Судья отметил, что не называет точную сумму в целях недопущения критических дискуссий. Абдувохид Косимов считает, что данная тема может вызвать негативное мнение в обществе.
Вот так у нас всегда: «часто простое кажется вздорным, чёрное белым, белое чёрным…» Если «ни для кого не секрет, какая зарплата» у судей, то зачем бояться «критических дискуссий»: ведь все и так «знают» размер судейской зарплаты. Подобное мышление, видимо, присуще многим работникам судебных органов.
В социальных сетях появились ролики, как собственника квартиры № 4 дома № 249 по улице Олтинтепа Мирзо-Улугбекского района города Ташкента Мавжуду Маматкасымову принудительно выселяют из собственного жилья, выносят вещи и грузят их в машину, которая стояла у входа дома. Таких домов несколько: решением хокима города Ташкента за № 225 от 12 февраля 2019 года многоквартирные дома № 251, 251А, 253, 253А, 387, 247, 247А, 249 и 249А по улице Олтинтепа подлежат сносу с возложением обязательств на застройщика - ООО «B-B STROY» - по выплате компенсации ущерба собственникам квартир.
Не буду описывать все перипетии и тяжбы, которые прошли собственники других квартир, при отстаивании своих прав собственности. Также не буду заострять внимание на действиях работников Бюро принудительного исполнения: в этой истории большее значение имеют действия и решения судей.
Начнём с того, что принудительное выселение противоречит международному праву, а, значит, и национальному законодательству. Замечание общего порядка № 7 о праве на достаточное жилище Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах обязывает государство-участника пакта обеспечить правовую защиту от принудительного выселения, преследования и других угроз всем гражданам. Принудительное выселение, в свою очередь, трактуется Комитетом ООН по экономическим, социальным и культурным правам как выселение граждан против их воли, без предоставления надлежащей правовой или иной защиты или без обеспечения доступа к такой защите.
Узбекистан является участником Международного пакта об экономических, социальных и культурных правах. Присоединение Узбекистана к факультативному протоколу к Международному пакту о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 года (постановление Олий Мажлиса Республики Узбекистан от 31 августа 1995 года № 128-I) даёт право гражданам Узбекистана обращаться с жалобой в Комитет по правам человека ООН (United Nations Human Rights Committee) на нарушение имущественных прав собственников или владельцев со стороны государства. Жалоба может быть подана лицом, пострадавшим от предполагаемого нарушения прав человека государством, или третьей стороной от имени этого лица.
Согласно статье 2 закона «О международных договорах Республики Узбекистан»: «Если международным договором Республики Узбекистан установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством Республики Узбекистан, то применяются правила международного договора Республики Узбекистан».
У нас же встречаются случаи, когда судебные решения по аналогичным делам могут быть противоположенными. Это зависит от того, какой судья проводит судебное следствие. Удивительно, правда?
Так, в сентябре 2020 года ООО «B-B STROY» подал заявление о принудительном выселении собственника квартиры Мадины Хасановой в Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам. Судья Шукурлаева, ознакомившись с доводами Мадины Хасановой, отказала застройщику в иске. Основания: отсутствие попыток досудебного мирного соглашения; суд не вправе определять размер и вид компенсации, а также давать оценку предлагаемой компенсации, так как это является прерогативой исключительно сторон; ответчица владеет своей квартирой на праве частной собственности.
ООО «B-B STROY» подаёт кассацию в городской суд по гражданским делам, который оставляет решение районного суда без изменений.
17 октября 2019 года застройщик подал заявление в тот же Мирзо-Улугбекский межрайонный суд по гражданским делам на принудительное выселение Мавжуды Маматкасымовой. Только судебные заседания в этот раз проводила судья Д. Дадажанова, которая вынесла решение аж 27 октября 2020 года.
В квартире Мавжуды Маматкасымовой было прописано пять человек, и собственник квартиры – согласно действующим законам – имела право на жилье общей площадью 80 кв. метров. Застройщик же предлагал ей квартиру общей площадью 57,5 кв. метров на Карасу-6.
Судья Дадажанова назначила проведение оценки обеих квартир Институту судебной экспертизы им. Сулеймановой. По информации Управления по взаимодействию с общественностью и средствами массовой информации Верховного суда Республики Узбекистан согласно «заключению судебной строительно-технической экспертизы от 3 апреля 2020 года за № 29/12(6084)16.1Z/8677 стоимость жилого помещения, расположенного по адресу – город Ташкент, Мирзо-Улугбекский район, улица Олтинтепа, дом 249, квартира 4, установленная затратным методом, составляет 170 124 060 сум» и «заключению судебной строительно-технической экспертизы от 25 сентября 2020 года за № 29/12(766)16.1Z/9576 стоимость данного жилого помещения [квартиры на Карасу-6 – прим. авт.], установленная затратным и сравнительным методами, составляет 346 029 329 сум».
Почему первая экспертиза была проведена в апреле 2020 года, а вторая – в сентябре 2020 года? Ведь речь идёт об определении рыночной стоимости квартир и фактор времени имеет важное значение на рынке недвижимости.
Согласно закону «Об оценочной деятельности»: «Оценочная деятельность осуществляется на основании лицензии» (статья 4) и «Создание оценочной организации, а также осуществление оценочной деятельности органами государственной власти и управления запрещаются, если иное не установлено законодательством» (статья 4-1). Есть ли лицензированные оценщики в Институте судебной экспертизы им. Сулеймановой?
Судя по названию экспертиз – нет. Строительно-техническая экспертиза – это не отчёт об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Она проводится на предмет законности возведения объекта, соответствия строительным нормам и регламентам безопасности, для определения характеристик и характера повреждений, на предмет качества и объёма выполненных работ по договору, проектной документации, сметам. Целями такой экспертизы могут быть определение суммы ущерба от преступных действий, выявление фактов мошенничества или растраты при подготовке смет, расчётов или производстве работ, подлинности платёжных и отчётных документов, установления причин повреждения или разрушения объекта, отдельных конструкций.
Именно поэтому работники института в первом случае использовали лишь затратный метод оценки, а во втором - затратный и сравнительный (правильно называть их не метод, а подход). Согласно Единому национальному стандарту оценки Республики Узбекистан правила оценки объектов недвижимости содержат три подхода: доходный, сравнительный и затратный. Для выведения объективной рыночной стоимости объекта оценки определяется итоговая стоимость, которая складывается из стоимостей, определённых соответственно затратным, доходным и сравнительным подходами и скорректированные на их удельные веса.
Согласитесь, что двухкомнатная квартира – даже без ремонта – по улице Олтинтепа никак не может иметь рыночную стоимость 16 тысяч долларов. Почему судья Шукурлаева обосновала, что «суд не вправе определять размер и вид компенсации»? Для чего судья Д. Дадажанова назначила судебную строительно-техническую экспертизу? Ведь статья 11 закона «Об оценочной деятельности» гласит, что «проведение оценки является обязательным также в случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе при: … выкупе или ином предусмотренном законодательством изъятии имущества у собственников для государственных нужд…» Заметьте, «для государственных нужд», но в нашем случае речь идёт о частном инвестиционном проекте.
В сообщении Управления по взаимодействию с общественностью и средствами массовой информации Верховного суда Республики Узбекистан приводится подзаконный акт - Положение о порядке изъятия земельных участков и предоставления компенсации собственникам недвижимого имущества, утверждённое постановлением Кабинета Министров от 16 ноября 2019 года № 911. Но при этом игнорируются положения законов.
Статья 28 закона «О нормативно-правовых актах» гласит: «Опубликование нормативно-правовых актов является обязательным условием их применения», статья 29 там же: «Официальными источниками опубликования решений органов государственной власти на местах являются Национальная база данных законодательства Республики Узбекистан, а также официальные издания данных органов». Автор не нашёл на lex.uz решение хокима города Ташкента от 12 февраля 2019 года за № 225, что свидетельствует о невозможности его исполнения. Мелочь? Нет, это закон.
Часть 7 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Государственные органы обязаны уведомить собственника дома, иных строений, сооружений или насаждений о принятом решении письменно (под роспись) не позднее чем за шесть месяцев до начала сноса с приложением к уведомлению копии соответственно решения Совета Министров Республики Каракалпакстан, хокима области и города Ташкента» (также см. распоряжение президента от 3 августа 2019 года № Р-5491. Обратите внимание, что уведомление, выданное застройщиком (его представителем), незаконно. Уведомление должно быть оформлено на соответствующих бланках хокимията (пункт 6 Типовой инструкции по ведению делопроизводства, утверждённой постановлением Кабинета Министров от 29 марта 1999 года № 140), содержать все реквизиты, подписано должностным лицом хокимията (пункт 17 Типовой инструкции), заверено печатью хокимията соответствующих районов (городов) и выдаваться под роспись собственникам жилых, производственных и иных строений - прим. авт.) Тоже мелочь? Нет. Закон.
Часть 1 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Прекращение права собственности в связи с решением государственного органа… в том числе решением об изъятии земельного участка, на котором находятся принадлежащие собственнику дом, иные строения, сооружения или насаждения, допускается лишь в случаях и порядке, установленных законодательными актами…», статья 166 Гражданского кодекса: «Собственность неприкосновенна и охраняется законом... Изъятие имущества у собственника, а также ограничение его правомочий допускается только в случаях, предусмотренных законодательными актами».
Законодательными актами (статьи 27, 28 и 29 Жилищного кодекса, статьи 12, 35, 37 и 41 Земельного кодекса) предусматривается «изъятие земельных участков для государственных или общественных нужд». Законодательные акты [не путать с законодательством – прим. авт.] не содержат термин или понятие «изъятие земельных участков для реализации инвестиционных проектов».
Часть 6 статьи 19 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников»: «Снос дома, иных строений, сооружений или насаждений на изымаемом земельном участке до предварительного и полного возмещения убытков по рыночной стоимости не допускается» (сначала компенсация – потом снос. См. дополнительно указ президента от 01.08.2018 года № УП-5495 - прим. авт.)
Что мы видим в случае с Мавжудой Маматкасымовой? Решением Мирзо-Улугбекского межрайонного суда по гражданским делам от 27 октября 2020 года, оставленным без изменения определением апелляционной инстанции Ташкентского городского суда от 25 декабря 2020 года и определением кассационной инстанции судебной коллегии Верховного суда Республики Узбекистан от 15 февраля 2021 года исковые требования ООО «B-B STROY» удовлетворены. Постановлено, «выселить ответчиков М. Маматкасымову вместе с К. Маматкасымовой из квартиры 4 дома 249 по улице Олтинтепа, Мирзо-Улугбекского района, в квартиру 31 дома 9 на массиве Карасу-6 Мирзо-Улугбекского района».
Без возмещения убытков и получения компенсации – квартира на Карасу-6 не оформлена на Мавжуду Маматкасымову – собственник лишился своей собственности. Не из-за государственных и общественных нужд, а из-за «хотелок» частного застройщика. И наши судьи встают на сторону этого девелопера, а не защищают право частной собственности и интересы собственника.
Не случайно статья 7 закона «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» гласит: «Во взаимоотношениях собственника с государственными органами действует принцип приоритета прав собственника, в соответствии с которым все неустранимые противоречия и неясности законодательства, возникающие в связи с осуществлением права частной собственности, толкуются в пользу собственника».
Решения о принудительном выселении собственника из своего жилья вообще не должны приниматься судьями, тем более, когда земельный участок изымается для осуществления негосударственных инвестиционных проектов.
В сообщении Управления по взаимодействию с общественностью и средствами массовой информации Верховного суда Республики Узбекистан в качестве довода приводится статья 27 Жилищного кодекса. И сотрудников управления нисколько не смущает, что эта статья называется «Обеспечение жилыми помещениями граждан, дома (квартиры) которых подлежат сносу в связи с изъятием участков для государственных или общественных нужд». Не для инвестиционных проектов!
В Определении судебной коллегии Верховного суда по гражданским делам Верховного суда Республики Узбекистан от 15 февраля 2021 года сообщается, что «суды пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований ООО «B-B STROY». Так как они соответствуют требованиям ст. 70 ЖК Республики Узбекистан...» Но позвольте, указанная статья применима при выселении «из занимаемого жилого помещения в домах муниципального, ведомственного жилищного фонда и коммунального жилищного фонда целевого назначения». Или у нас владельцы муниципального и ведомственного жилья уже приравнены к правам собственников квартир?
Как же решать вопрос застройщикам? Только путём достижения договорённостей. Как гласит статья 1 Гражданского кодекса: «Граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своём интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора». Или используя положения закона «О медиации».
Основанием для обращения с жалобой или исковым заявлением всегда должен быть факт нарушения именно закона. Не нужно тратить время на оспаривание положений других нормативно-правовых актов (указов, постановлений, протоколов тематических выездных заседаний Кабинета Министров, протоколов рабочих групп Кабинета министров, решений Комиссии по изучению практики предоставления земельных участков в городе Ташкенте и других).
Помните, что «в Республике Узбекистан признается безусловное верховенство Конституции и законов Республики Узбекистан. Государство, его органы, должностные лица, общественные объединения, граждане действуют в соответствии с Конституцией и законами» (статья 15 Конституции), а судьи не должны руководствоваться подзаконными актами – только законами («Судьи независимы, подчиняются только закону» - статья 112 Конституции).
«Juris praecepta sunt haec: honeste vivere, alterum non laedere, suum cuique tribuere» (лат. — «Предписания закона сводятся к следующему: честно жить, не обижать других, каждому воздавать по заслугам»).
Мнение редакции может не совпадать с точкой зрения автора статьи.