- Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в октябре 2019 года в Ташкенте составила 611 долларов/кв.м. (темп снижения по сравнению с сентябрем текущего года 1,1%) или 5 774,6 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,8%).
- Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в октябре 2019 года в столице составил 565 долларов/кв.м. (темп снижения по сравнению с сентябрем текущего года 0,9%) или 5 339,8 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,5%).
- Средняя стоимость найма квартир в октябре 2019 года в Ташкенте составила 5,3 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 3,9%) или 50,1 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 4,3% за месяц).
- Средняя стоимость аренды офисов в октябре 2019 года в столице повысилась до 8,2 доллара/кв.м. (месячный темп прироста 1,2%) или до 77,5 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста в сумовом выражении составил 1,6% за месяц).
Квартирный сектор города Ташкента
Вторичный рынок квартир
В октябре 2019 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 611 долларов/кв.м., что ниже аналогичного показателя сентября 2019 года (месяц к месяцу - м/м) на 1,1%. Активность покупателей на рынке вторичного жилья в октябре текущего года несколько возросла, но этот фактор не повлиял на сохранение отрицательной динамики цен предложения.
Цена предложения в национальной валюте за октябрь 2019 года также снизилась на 0,8% - до 5 774,6 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в октябре текущего года превысил показатель соответствующего периода прошлого года (год к году - г/г) на 2,3% в долларовом выражении и на 16,5% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется перманентным ослаблением сума за прошедший период.
Медианная цена квартиры в сентябре 2019 года составила 34,8 тысячи долларов (в августе текущего года – 36,4 тысячи долларов, в сентябре – 35,8 тысячи), а медианная средняя цена предложения – 596 доллара за кв.м. (в августе 2019 года - 609 долларов за кв.м., в сентябре – 602 доллара за кв.м.)
Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усредненный размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в октябре 2019 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца снизился в долларовом выражении на 0,9% до значения 565 долларов/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 0,5% и до 5 339,8 тысячи сумов/кв.м.
В октябре 2019 года число предложений по продаже вторичного жилья продолжало увеличиваться. Если в августе 2019 года количество предложений выросло по сравнению с предыдущим месяцем на 3,2%, в сентябре – на 3,5%, то в октябре – на 4,1%.
Рынок жилья инертен. Поэтому скачок курса доллара, прошедший во вторую декаду августа 2019 года, отразился – с некоторым запозданием - на ценах предложения квартир вторичного рынка в сентябре и октябре текущего года.
С 6 по 20 августа 2019 года доллар укрепился сразу на 679 сумов или на 7,8%. Влияние ослабления сума по отношению к доллару видно по приведенному графику:
С конца мая текущего года наблюдался всплеск покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном покупатели представлены жителями областей республики (оформление производится на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Интерес покупателей не ослабевал и в летний период. И лишь в августе наступило затишье, которое продолжается – с небольшими отдельными волнами покупательской активности - в настоящее время.
Одним из факторов активизации на вторичном рынке жилья и поддержки вторичного рынка жилья является рост объемов вывоза плодов, ягод и овощей за пределы республики. По данным Госкомстата в январе-сентябре 2019 года объем экспорта плодоовощной продукции в натуральном выражении составил более 1 031,7 тысячи тонн и в стоимостном выражении 959,3 млн долларов (темпы роста по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составили, соответственно, 116,6% и 146,4%). Из общего объема плодоовощной продукции было экспортировано более 612,8 тысячи тонн овощей на сумму 449,2 млн долларов, а также 418,9 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 510,1 млн долларов (темпы роста в стоимостном выражении по сравнению с соответствующим периодом прошлого года составили, соответственно, 189,5% и 122,0%).
В январе-сентябре 2019 года доля плодоовощной продукции в общем объеме экспорта составила 7,0%.
Вместе с тем, существуют проблемы с получением средств, вырученных от экспорта плодоовощной продукции: с 1 октября текущего года банкоматы прекратили выдавать физическим лицам наличную иностранную валюту.
Ранее, в начале сентября 2019 года, был установлен порядок, по которому индивидуальные предприниматели без образования юридического лица, а также фермерские хозяйства, имеющие доходы в иностранной валюте, вправе снимать наличные средства со своих банковских счетов только в национальной валюте (ранее можно было снимать в иностранной валюте), за исключением случаев обоснованного использования иностранной валюты за рубежом.
Указанные нововведения создали и создадут затруднения в осуществлении расчетов за поставленную продукцию за рубеж и окажут негативное влияние на свободное движение финансовых потоков.
На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывало давление начавшаяся программа по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящиеся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трехэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в этих домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов такого жилья снижать цены.
С июня 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти.
Этому способствовало состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвященное анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жестко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства. Информация, поступающая из органов государственного управления Ташкента, свидетельствует, что большинство чиновников стали опасаться совершать самоуправные действия по сносу домов.
Но в октябре 2019 года снижение цен предложения в старых кирпичных домах ускорилось. За прошедший месяц цена квадратного метра в таких домах уменьшилась на 1,7%.
Опять появились факты самоуправства со стороны застройщиков. Так, при сносе домов военного городка на улице 2-Паркентской в Ташкенте «уведомление» об изъятии земельных участков выдал сам застройщик - ООО «Aliakbar stroy servis» - путем отправки писем, что является грубейшим нарушением действующего законодательства. Девелопер грозится принудительным выселением из собственного жилья их собственников. В настоящее время это дело рассматривается судом Чиланзарского района столицы по административным делам.
Хочется отметить, что согласно статьи 34 Градостроительного кодекса: «Запрещается проектирование и строительство объектов на территории населенных пунктов без генерального плана и другой необходимой градостроительной документации» (в Ташкенте отсутствует утвержденный Генеральный план).
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в одно- и двухкомнатных квартирах. В октябре 2019 года цены на однокомнатные квартиры составили 620 долларов/кв.м., а двухкомнатных – 615 долларов/кв.м.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В октябре 2019 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. Так, в октябре 2019 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с сентябрем текущего года снизилась на 2,0%, при этом цена жилья эконом-класса также уменьшилась лишь на 0,7%.
Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в октябре 2019 года составил 2,7.
Почти 60% квартир, выставленных на продажу в октябре 2019 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трехкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает почти 61% квартирного рынка с ценами продаж 20 – 49 тысяч долларов: 16,3% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов, 25,8% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 18,9% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В октябре 2019 года наибольшую долю рынка реализуемых квартир занимали двухкомнатные квартиры (29,7% всего рынка квартир на вторичном рынке) и трехкомнатные квартиры (31,3%).
В октябре 2019 года в Ташкенте наблюдалось снижение цен предложения во всех районах, за исключением Бектемирского (рост на 0,2%) и Шайхонтохурского (0,3%) районов. Лидером по снижению цен на квартиры явился Учтепинский район, в котором в октябре 2019 года цена предложения квадратного метра снизилась на 1,4%.
ЦБ Узбекистана разместил данные о переводах денежных средств в республику и из республики. В 2016 году в страну поступило валюты на сумму 3 780,7 млн долларов, в 2017 году – 4 896,6 млн, в 2018 году – 5 114,1 млн долларов.
Физическим лицами в 2016 году переведено из Узбекистана денежных средств на сумму 739,1 млн долларов, в 2017 году – 724,5 млн, в прошлом году – 899,9 млн долларов.
В данном обзоре предпринята дебютная попытка предоставить информацию об уровне цен предложения квартир (вторичный рынок) по регионам страны. Показатели отражают ситуацию, сложившуюся в сентябре 2019 года. Данные рассчитаны по предложениям, размещенные в открытом доступе, информации риэлторских организаций, а также мнении риэлторов.
Ожидаема связь уровня доходов населения и цен предложения на квартиры (вторичный рынок). Исключения составляют Ташкентская (входит в столичный регион) и Самаркандская («Рим Востока», главный туристический центр Узбекистана, Самарканд - столица Империи Тимуридов и первая столица советского Узбекистана) области.
В приведенной таблице опубликованы данные о средней стоимости одного квадратного метра жилья (в долларах). Показатели отражают стоимость квартир в странах, а не только цены квадратного метра квартир в столицах, на начало 2019 года.
Узбекистан занимает предпоследнее место среди стран бывшего Советского Союза по средней стоимости квадратного метра квартир вторичного рынка. В сентябре 2019 года этот показатель в нашей стране составлял 486 долларов/кв.м. (в Таджикистане – 449 долларов/кв.м. При этом средняя стоимость квартир в Ташкенте сопоставима со средней ценой на квартиры в Душанбе).
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приемке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трех лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает невозможным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка. Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит более 2,5 тысячи предложений, то на первичном – всего около 180 предложений, что делает крайне сложным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продается на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой.
По расчетам, на полное удовлетворение потребности населения в стране необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 триллионов сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.
Президент 28 октября 2019 года провел совещание по вопросам обеспечения населения жильем и развития ипотечного рынка, на котором обсуждены вопросы поэтапного внедрения рыночных механизмов в систему ипотечного кредитования, повышения роли частного сектора в жилищном строительстве.
В связи с резким ослаблением национальной валюты в августе 2019 года некоторые застройщики повысили цены в национальной валюте до 10%. Кроме того, с приближением срока ввода здания в эксплуатацию девелоперы, как правило, повышают цены. Так, в жилищном комплексе «Chehov» - срок сдачи IV квартал 2019 года - стоимость двухкомнатной квартиры (общая площадь 60,5 кв. метров) была в марте текущего года 609,5 млн сумов, в апреле - 612,84; в мае - 616,08; в июне – 619,69; в июле – 626,14 ; в августе – 681,28; сентябре - 684,22; в октябре наблюдалось повышение до 685,96 млн сумов.
Постановлением Кабинета Министров от 22 октября 2018 года № 845 было разрешено приобретать физическим лицам, не имеющим постоянной прописки в городе Ташкенте и Ташкентской области, недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области с осуществлением расчетов через банковские счета. Этим же постановлением предусматривается, что иностранные граждане или лица без гражданства, прибывшие в город Ташкент и Ташкентскую область из других регионов республики и имеющие постоянную прописку в этих регионах, а также прибывшие из других государств и получившие вид на жительство, могут приобрести недвижимое имущество в новостройках города Ташкента и Ташкентской области стоимостью не менее 3 300 минимальных заработных плат с осуществлением расчетов через банковские счета.
Указанные изменения приняты с целью стимулирования приобретения жилья на первичном рынке, развитию жилищного строительства и его финансовому оздоровлению. Однако, указанные изменения не привели к ажиотажному спросу на квартиры в новостройках и резкому росту числа совершаемых сделок купли-продажи квартир на первичном рынке. Как показывает выборочное обследование, около трети квартир в новых жилых комплексах продается плохо.
Сложившаяся ситуация, когда иногородние граждане республики получили право приобретать жилье в новостройках Ташкента, но продолжает отсутствовать право покупки вторичного жилья в столице, нарушает их права, а также права продавцов вторичного жилья (ставит последних в неравные условия с девелоперами).
Запрет на приобретение жилья на вторичном рынке столичного региона противоречит Конституции (статья 18: «Все граждане Республики Узбекистан имеют одинаковые права и свободы и равны перед законом без различия пола, расы, национальности, языка, религии, социального происхождения, убеждений, личного и общественного положения», статья 54: «Собственник по своему усмотрению владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом») и закон «О защите частной собственности и гарантиях прав собственников» (статья 4: «Собственник по своему усмотрению и в своих интересах владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему имуществом).
17 октября 2019 года на пресс-конференции в Агентстве информации и массовых коммуникаций глава пресс-службы МВД Узбекистана Шахрух Гиясов заявил, что «упрощение порядка прописки в Ташкенте позволит органам внутренних дел эффективнее выполнять свою работу».
Для нас, чем проще, тем лучше. Потому что, если система прописки будет упрощена, тогда мы узнаем о тех правонарушениях, которые мы сейчас упускаем из виду. Гражданин должен понимать: это — правильно, а это — нет. И сотрудник должен это понимать. Упрощение (порядка прописки — прим.ред) облегчит (нашу работу — прим.ред), — заявил начальник Управления по связям с общественностью и СМИ МВД республики.
При этом он отметил:
Мы (МВД — прим.ред) — исполнительный орган, поэтому должны исполнять закон.
Упрощение прописки — тоже огромная профилактическая работа, — уточнил Шахрух Гиясов. — К чему приводит усложненный порядок прописки? К нелегальной рабочей силе, риску попадания в трудовую эксплуатацию, риску совершения преступлений, сокрытию доходов и так далее.
Получается, что МВД не против упрощения механизма прописки в столичном регионе. Дело за законодательной инициативой.
Напомним, что указом президента от 22 января 2018 года была утверждена Государственная программа по реализации «Стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан в 2017—2021 годах» на 2018 год. Госпрограмма предусматривала, в том числе, принятие мер по упрощению института прописки и паспортной системы. В частности, пунктом 56 была определена отмена ограничений на покупку недвижимости на вторичном рынке в городе Ташкенте и Ташкентской области для граждан, не имеющих постоянной прописки в столичном регионе. Но это положение не было исполнено.
Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика имеющую хорошие историю и репутацию. При приеме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки на стенах или под трубами отопительной системы, водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять свое положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на них не должно быть наплывов или пустот.
Обязательно необходимо проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.
Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.
Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).
В Узбекистане с 1 января 2020 года вводятся новые условия выдачи ипотеки в рамках реализации целевых программ ипотечных кредитов:
- сокращение до одного года льготного периода по кредитным ресурсам, предоставляемым Министерством финансов Республики Узбекистан участвующим банкам, а также по ипотечным кредитам, выдаваемым населению;
- установление в течение первых 5 лет пользования кредитом ежегодно постепенно повышающейся процентной ставки с фиксированных 7% до уровня ставки рефинансирования Центрального банка Республики Узбекистан и в последующем периоде в размере ставки рефинансирования Центрального банка;
- внедрение порядка начисления процентов по ипотечным кредитам по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи были равными на весь кредитный период).
Рынок найма квартир и аренды офисных помещений
Рынок найма квартир
Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в октябре 2019 года повысилась по сравнению с уровнем прошлого месяца на 3,9% и составила 5,3 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также увеличилась до 50,1 тысячи сумов за кв. м. или по сравнению с предыдущим месяцем размер оплаты за временное проживание в национальной валюте повысился на 4,3%.
По сравнению с октябрем прошлого года средний размер найма увеличился в долларовом выражении на 26,2%, а в сумовом – на 45,1%. Сдача жилья в наем вновь становится рентабельным предприятием и значительно превосходит существующие ставки по банковским депозитам как в иностранной, так и национальной валютах.
Увеличение стоимости найма вызван сезонным фактором (временный рост спроса на жилье со стороны студентов). Играет роль продолжающееся новое строительство в столице: согласно действующему законодательству гражданам, жилые дома (квартиры) которых подлежат сносу, на период строительства жилого дома, строения на новом месте, хокимиятами соответствующих районов или застройщиками предоставляется временное жилье на правах найма.
В настоящее время наблюдается крайне низкий уровень предложения съемных квартир, а их срок экспозиции сократился до 1 недели.
Наблюдается переток наймодателей из неформального сектора в формальный. Это обусловлено тем, что с 1 января 2019 года произошло упрощение оформления договоров найма: нотариальное удостоверение таких договоров было отменено. Однако, постановка договоров найма и аренды на учет в налоговых органах остается обязательной. Постановка на учет договоров найма жилья может производиться как при личном обращении в налоговый орган, так и онлайн (через личный кабинет, открываемый на веб-сайте ГНК).
В налоговую инспекцию нужно подать: анкету; договор аренды (может заключаться как по установленной примерной форме, так и произвольно, в соответствии с правилами Гражданского кодекса); копию документа, удостоверяющего личность физического лица или руководителя юридического лица (если участвует представитель – копию документа, подтверждающего его полномочия).
Напоминаем, что согласно закону от 11 октября 2018 года № ЗРУ-497 статья 1591 Кодекса об административной ответственности изложена в следующей редакции: «Отсутствие договора аренды (найма), договора предоставления в безвозмездное пользование здания, сооружения или их части, жилого помещения между гражданами, либо несоблюдение обязательной постановки на учет договора аренды (найма) в государственных налоговых органах - влечет наложение штрафа от пяти до десяти минимальных размеров заработной платы».
Недавно были внесены поправки в Положение о порядке обязательной постановки договоров аренды недвижимого имущества на учет в органах государственной налоговой службы. Согласно внесенным изменениям постановке на учет в налоговых органах подлежат договоры найма недвижимости, заключаемые только между физическими лицами. Аналогичное требование в отношении договоров аренды недвижимости с участием юридических лиц – отменено.
Рынок аренды офисных помещений
Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.
В октябре 2019 года средняя стоимость аренды офисных помещений в столице выросла на 1,2% до 8,2 доллара/кв. м. общей площади. В сумовом выражении размер аренды офисов увеличился на 1,6% и достиг 77,5 тысячи сумов/кв.м. общей площади.
По сравнению с октябрем прошлого года средний размер аренды офисов увеличился в долларовом выражении на 9,3%, а в сумовом – на 25,7%.
С апреля 2017 года наблюдается рост размера платы за аренду офисов (в мае 2017 года средняя стоимость предложения офисных помещений снизилась до 5,8 долл./кв.м. – «дно» на рынке аренды офисов).
Основная причина – это проведение либерализации и прогрессивных преобразований в политической, экономической, культурной и других сферах общественной жизни за последнее время. За январь-сентябрь 2019 года в Ташкенте было создано 15 022 предприятия и организации.
Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в октябре 2019 года, соответственно, 8,2 и 5,3 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в октябре 2019 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 188 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 57 кв.м.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещенные в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнение риэлторов.
Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отраженных в настоящем обзоре.
В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или не наступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.