Мировой рынок недвижимости изобилует предложениями о покупке практически в любой стране мира. Девелоперы и риэлторы предлагают покупателю продукт на любой вкус и ценовой диапазон. У человека, который хочет приобрести недвижимость в другой стране, но не имеет нужных знаний в этом направлении, возникает масса вопросов, на которые мы и постараемся ответить в серии статей «Инвестиции в недвижимость». Обладая полной информацией, сделать правильный и удачный выбор намного проще.
Запуская совместно с Repost.uz серию статей «Инвестиции в недвижимость», мы видим перед собой задачу ответить на все вопросы и осветить все нюансы по теме покупки недвижимости в ряде зарубежных стран. Мы затронем темы, на которые не любят говорить девелоперы и риэлторы, непредвзято оценим плюсы и минусы, оценим перспективы каждого конкретного рынка недвижимости, затронем такие моменты, как инвестиционная иммиграция (получение гражданства через инвестиции), налоговые обременения, юридическое и финансовое сопровождение в сделках купли-продажи недвижимости в рассматриваемых нами странах, и многое другое. Темой первой статьи станет рынок недвижимости Турции.
Итак, Турция. Что мы знаем о Турции? Турция — современная многонациональная светская страна, в которой религия законодательно отделена от государства и свобода вероисповедания гарантирована каждому жителю страны. Живя в Турции, представитель любой религиозной конфессии или национальности будет в полной мере чувствовать себя в безопасности и спокойствии. Жизнь в крупных турецких мегаполисах, таких как Анкара, Стамбул, Измир, Бурса, Анталья, во многих аспектах, включая инфраструктуру и свободные нравы, практически ничем не отличается от жизни в европейских мегаполисах. А такие многочисленные аспекты, как отличный климат, теплое море, красивая природа, замечательная экология, азиатский колорит, умеренные цены, отличный сервис, вкуснейшая и разнообразная кухня, очень низкий уровень преступности, делают жизнь в Турции намного веселее, насыщеннее и безопаснее, чем в Европе.
С момента провозглашения Республики свободолюбивые турки не позволяют никаким из своих правителей навязывать им какие бы то ни было особые правила жизни или пути развития. Поэтому, пожив в Турции, можно сделать вывод, что турки даже более европеизированы, чем сами европейцы.
Турецкие курорты традиционно и заслуженно являются очень популярным направлением для туристов из Европы и СНГ. Соприкоснувшись на отдыхе с таким раем, у многих резонно возникает мысль купить здесь недвижимость. На основании покупки недвижимости люди хотят оформить себе и членам своей семьи вид на жительство и приезжать сюда уже к себе домой, жить в свое удовольствие, не платить лишних денег за отель, а в свое отсутствие сдавать недвижимость в аренду. Турецкое правительство, создавая простые и удобные условия для покупки недвижимости иностранцами, ведет активнейшую деятельность по привлечению капиталов в сферу недвижимости. Турция по праву во многих отношениях является очень комфортной страной для проживания и ведения бизнеса, чем и привлекает на свой рынок потенциальных покупателей недвижимости.
Турция неизменно входит в топ-10 самых популярных стран для покупки недвижимости. Предложения на турецком рынке недвижимости разнообразны и охватывают как жилой, так и коммерческий сегменты. Ценовой диапазон предложений начинается примерно от 25 000 евро и заканчивается несколькими миллионами евро. По географическому расположению предлагаются как курортные города на морском побережье, так и мегаполисы. Ограничений для иностранцев по покупке недвижимости в Турции практически нет. Единственная «трудность» у иностранного покупателя может возникнуть только при покупке недвижимости на вторичном рынке у гражданина Турции. В этом случае нужно быть готовым к тому, что после внесения предоплаты придется подождать некоторое время для оформления документов. Дело в том, что для иностранцев требуется получить разрешение на покупку жилья военным ведомством Турции. Запрос проверяется в течение месяца — нет ли запрета на продажу, нет ли рядом военных турецких баз и так далее. Но как только в местную регистрационную палату приходит положительный ответ, сделку можно оформить в течение суток. В иных случаях, при покупке недвижимости у строительной компании (первичный рынок) или на том же вторичном рынке недвижимости, но уже у иностранца, никаких разрешений не требуется.
Инвесторами в турецкую недвижимость мы можем увидеть несколько групп. Это могут быть как профессиональные инвесторы, зарабатывающие на разнообразных «играх» на рынке недвижимости, так и непрофессиональные инвесторы, вкладывающие в недвижимость свои кровно заработанные средства с целью сохранения и приумножения капитала путем сдачи недвижимости в аренду. Ну и, конечно же, туристы, влюбленные в Турцию, и те, кто покупает недвижимость ради приобретения вида на жительство в Турции с тем, чтобы обосноваться здесь, работать, вести бизнес.
Итак, рассмотрев общую информацию о Турции, давайте перейдем непосредственно к описанию того, как устроен и работает этот рынок недвижимости.
Варианты покупки недвижимости в Турции
- Покупка недвижимости на стадии строительства и рассрочка платежа.
Покупка недвижимости на стадии строительства с рассрочкой платежей на несколько лет (на практике часто встречаются предложения рассрочки от одного до трех лет) является очень популярным предложением у турецких девелоперов. Выгода для покупателя на первый взгляд кажется достаточно очевидной. Но… Покупать недвижимость на стадии строительства с рассрочкой платежей мы не советуем, так как при покупке в рассрочку, явных рисков у покупателя появляется гораздо больше, чем мнимых выгод. Фирма-застройщик может разориться, не достроив объект, владелец фирмы или владелец квартиры на вторичном рынке может скончаться, у фирмы могут быть долги, а согласно турецкому законодательству, застройщик не сможет передать вам право собственности до тех пор, пока не выплатит долги. И это ведь только самые распространенные риски. На самом же деле рисков (включая форс-мажорные обстоятельства) настолько много, что эта статья могла бы быть полностью посвящена только им. Кроме того, уверения девелопера в том, что на стадии строительства цена ниже, по факту являются не больше чем рекламным трюком. На практике цена уже готового объекта на вторичном рынке в абсолютном большинстве случаев ниже, чем на стадии строительства.
При покупке недвижимости в Турции мы рекомендуем классическую, проверенную годами схему: покупатель оплачивает продавцу 10 процентов от суммы, а остальную сумму — в момент передачи прав собственности. Тут стоит отметить, что не все местные продавцы идут на такие условия. Но, если продавец по каким-либо причинам не соглашается на такие условия, для покупателя это явный признак того, что с данным продавцом дел лучше не иметь. Большинство же продавцов и девелоперов соглашаются на такие условия.
- Покупка недвижимости при помощи кредита турецкого банка.
При намерении приобрести недвижимость в Турции многие потенциальные покупатели задумываются о покупке в кредит. Тем более, что такая покупка при помощи кредита турецкого банка — очень популярное и выгодное решение, которое, кроме прочего, является еще и гораздо более надежной операцией, чем покупка в рассрочку. В случае покупки в кредит, покупатель, помимо того, что перекладывает все свои риски на банк, также сразу становится полноценным собственником недвижимости и получает ТАПУ — свидетельство о праве собственности на недвижимость в Турции.
Остановимся на том, что же такое ТАПУ. Турецкий рынок недвижимости имеет множество нюансов, одним из которых является то, что договор купли-продажи не имеет силы документа, удостоверяющего переход права собственности. Для этого нужно получить ТАПУ. Что собой представляет ТАПУ?
Это официальный государственный бланк, в котором содержится следующая информация:
1. Кадастровый адрес участка, на котором находится объект.
2. Вид земельного участка и его площадь.
3. Фотография собственника или собственников (фотографий может не быть, если владелец юридическое лицо).
4. Тип собственности на объект (сервитут, кондоминиум, таймшер).
5. Официальная стоимость недвижимости, указанная в турецких лирах.
6. Вид объекта (земельный участок, жилое или офисное помещение).
7. Площадь участка земли, который принадлежит новому собственнику (пропорционально размеру приобретаемого жилья).
8. Номер блока, этажа и независимой части недвижимости.
9. Информация о предыдущих владельцах и основания для передачи прав новому владельцу или владельцам.
10. Информация о новых собственниках.
11. Регистрационная информация объекта, по которой можно найти оригиналы документов в управлении ТАПУ и кадастра.
12. Дата покупки недвижимости предыдущим владельцем.
13. Номер регистрации ТАПУ предыдущего владельца (меняется при передаче прав собственности).
14. Печать управления ТАПУ и кадастра, подпись уполномоченного лица.
Образец TAPU
Важно знать, что при покупке недвижимости на стадии строительства, некоторые девелоперы привлекают клиента тем, что обещают сразу выдать ТАПУ. Но в этом случае даже ТАПУ не является гарантией того, что дом сдан или будет сдан в эксплуатацию, соответственно, единственной практической пользой для покупателя от обладания ТАПУ будет возможность оформления вида на жительство, но не владение объектом недвижимости. Для этого нужен ИСКАН (ISKAN — акт сдачи дома в эксплуатацию).
Образец ISKAN
Теперь, поняв, что такое TAPU и ISKAN, давайте снова вернемся к вопросу о кредитах. Получение кредита для иностранцев в турецких банках является абсолютно не сложным процессом, занимающим всего несколько рабочих дней. При этом список необходимых документов прост и минимален, а главное — не требуется никаких длительных и изнуряющих процедур по подтверждению законности денежных средств, с коими иностранный покупатель сталкивается практически во всех европейских банках.
Условия на ипотечные кредиты для иностранцев в Турции:
1. Срок займа — до 10 лет.
2. Сумма займа — до 60% от стоимости.
3. Процентные ставки — в лирах 11%, в евро 7%.
4. Дополнительные расходы при получении кредита — 250 евро за экспертизу.
- Покупка недвижимости за наличные.
Тут все просто, но даже в этой кажущейся простоте, мы рекомендуем использовать информацию, полученную выше.
Процедура и расходы на оформление недвижимости в Турции
1. Прежде всего, иностранец должен получить в налоговой инспекции Турции индивидуальный налоговый номер (аналог ИНН в Узбекистане).
2. Покупатель должен предоставить оригинал и нотариально заверенный перевод своего зарубежного паспорта и две цветные фотографии.
3. Налог на куплю-продажу недвижимости — 4% от стоимости, указанной в ТАПУ.
4. Сборы на развитие управления ТАПУ и кадастра — 300 евро (примерно).
5. Гербовый сбор — 0,5% от стоимости, указанной в ТАПУ.
6. Услуги нотариуса (при желании заключить договор купли-продажи) — 100—150 евро.
7. Услуги переводчика — по договоренности.
8. Услуги риэлтора — в среднем 3% от стоимости объекта недвижимости.
Вид на жительство и гражданство в Турции
Для тех, кто покупает недвижимость ради получения вида на жительство в Турции, можем отметить, что такая возможность появляется у них сразу же после получения ТАПУ. При первом обращении вид на жительство на основании ТАПУ может быть выдан иностранцу — собственнику недвижимости и его прямым родственникам (мужу/жене и детям до 18 лет) — на срок максимум до двух лет. При этом стоимость недвижимости не имеет никакого значения. В будущем можно претендовать на более длительный срок вида на жительство, а также на гражданство Турции после пяти лет проживания (покупатели, потратившие на недвижимость более 1 млн евро, могут сразу запросить гражданство). Родственники собственника ТАПУ по закону могут рассчитывать на туристический вид на жительство (на основании длительного контракта аренды). Он дает право на постоянное проживание на территории Турции на срок не более 1 года, но не дает право на получение более длительного вида на жительство или гражданства в будущем. Также, что немаловажно, после подачи документов на вид на жительство заявитель может оставаться в Турции на законных основаниях до момента получения вида на жительство.
Процесс получения вида на жительство в Турции достаточно прозрачный и практически лишен бюрократических проволочек, а уж тем более какой бы то ни было коррупции. Подача заявления происходит в онлайн-режиме (в том числе на русском языке), после чего иностранцу назначается формальная встреча в миграционной службе по месту проживания, а готовые документы присылаются по почте на адрес, указанный при подаче заявления.
Расходы на содержание недвижимости в Турции
Итак, вы купили недвижимость. Какие расходы ожидают владельца недвижимости в Турции?
АЙДАТ (AIDAT — ежемесячная плата за обслуживание недвижимости). Размер АЙДАТа варьируется от 50 до нескольких сотен евро в месяц, в зависимости от уровня жилого комплекса, и определяется на ежегодном собрании жильцов. Все расходы контролирует управляющий жилого комплекса или управляющая компания, которая также выбирается на этом собрании большинством голосов.
За что выплачивается АЙДАТ:
- услуги, которые оказывают управляющий ЖК или управляющая компания, охранники, привратники, садовники — им надо платить зарплату и отчислять налоги;
- счета за электричество, воду, газ, которые используются в местах общего пользования (освещение территории, подъездов, лифты, бассейны, полив сада);
- обслуживание бассейна, газонов, зеленых насаждений, прилегающей территории и т. д.
- АЙДАТ важно оплачивать вовремя. При его неуплате более трех месяцев управляющая компания может подать в суд на владельца недвижимости и наложить на нее арест. В случае длительной неуплаты АЙДАТа могут даже продать вашу недвижимость в счет уплаты образовавшегося долга.
- Коммунальные услуги: вода, электричество, газ, интернет, телевидение и т. д. Размер затрат зависит от количества и объема потребляемых услуг.
- Налоги на недвижимость. Никаких особенных или дополнительных налогов специально для иностранцев в Турции нет. Иностранцы платят те же налоги, что и все местные. Ставка налога на недвижимость варьируется от 0,1 до 0,8% в год (от стоимости недвижимости) и зависит как от региона, так и от вида недвижимости (жилая или коммерческая недвижимость).
- Страхование недвижимости. В Турции владельцы недвижимости должны обязательно оформлять страховой полис от землетрясений — DASK. Стоимость — €15—150 в год в зависимости от характеристик объекта недвижимости и желаемого покрытия.
Пример расчета налогов и коммунальных услуг. Квартира в жилом комплексе с бассейном, сауной, фитнесом, детской площадкой, 1+1 (1 спальня + 1 гостиная), площадь 65 кв. м, цена 62 000 евро, 1 км от моря.
- Ежегодный годовой налог (ориентировочно) — €100.
- АЙДАТ, плата за содержание комплекса (уход за садом, чистка бассейна, обустройство и уборка территории, охрана и т. п.) в год — €550.
- Плата за воду (в год) — €180 (15 евро в месяц).
- Газ (газовый баллон) — €120 (четыре в год — 30 евро каждый).
- Электричество за год — €600 (в среднем 50 евро в месяц).
- Страховка от землетрясений DASK — €50 в год.
Итого расходов в год — €1 050.
Сдача недвижимости в аренду
Вопросами сдачи в аренду недвижимости в Турции в ваше отсутствие могут заняться как риэлторы, так и непосредственно управляющая компания, действующие от вашего имени по доверенности. За свои услуги они возьмут в среднем от 10 до 30% от стоимости аренды. Бизнес этот очень не прост, поэтому при сдаче недвижимости в аренду мы всегда советуем нашим клиентам страховать свои риски, которых бывает немало.
Традиционно, желанным клиентом при сдаче недвижимости в аренду является иностранец, заключающий долгосрочный договор аренды для оформления вида на жительство. Среди рисков, о которых мы упомянули выше, можно отметить то, что никто не сможет гарантировать вам сохранность имущества в квартире или того, что арендатор-иностранец выплатит компенсацию в случае порчи имущества. Пока будут идти разбирательства, арендатор-иностранец может спокойно вылететь в свою страну, а инициировать международное преследование из-за этого, конечно же, никто не будет. Также есть риск, связанный с долгосрочной арендой для местных жителей. Может статься, что арендатор не захочет ни платить, ни съезжать, а выселить его будет не так просто, как кажется на первый взгляд. В данном случае единственным решением является грамотно составленный договор аренды и заранее подготовленное и подписанное арендатором заявление на выселение. Вот и получается, что даже здесь, в таком кажущемся простом сегменте, как аренда недвижимости, не обойтись без содействия профессионалов, способных свести к минимуму все возможные риски.
Подытоживая все вышесказанное, еще раз отметим, что иностранному покупателю или арендодателю, особенно на первых порах, будет трудно разобраться во всех нюансах покупки и аренды недвижимости в Турции. Именно этим и могут воспользоваться некоторые недобросовестные продавцы и арендаторы. Да и от разных «непредвиденных» ситуаций, в которые может попасть иностранный покупатель по незнанию законов и специфики рынка, спасет только грамотный специалист, так как даже элементарная проверка приобретаемого объекта недвижимости на предмет обременений может стать для иностранного покупателя неподъемной задачей, которая в свою очередь приведет к весьма неприятным последствиям. Поэтому при покупке и аренде недвижимости в Турции (равно, как и в любой другой стране мира), убедительно рекомендуем вам пользоваться услугами опытных риэлторов или адвокатов с тем, чтобы обладание недвижимостью приносило владельцу не разочарование, а только радость и доход!
Важно знать
1. В Турции при продаже недвижимости не требуется разрешения от супруги/а.
На этом основании, при планировании покупки недвижимости в Турции, семейным парам необходимо учесть этот важный момент. Супругам мы рекомендуем оформлять недвижимость в равных долях, минимизировав этим непредвиденные риски.
2. В Турции, как практически и в любой азиатской стране, казаться богатым важнее, чем быть таковым. По принципу «один раз живем». Поэтому «серьезные миллионеры и бизнесмены» тут на каждом шагу. Вывод: не доверять человеку, принимающему вас в дорогом офисе (который он снял на неделю), когда он, сидя в костюме от Армани (купленном в кредит), сулит вам огромные выгоды от сотрудничества с ним или его компанией, и с одной стороны, вальяжно делает вид, что ему якобы не так уж и нужны ваши инвестиции, а с другой — подталкивает вас к быстрому принятию решения.
3. Статьи, рассказывающие о якобы «плохом качестве строительства в Турции», являются не более чем происками конкурентов турецких застройщиков, старающихся перенаправить покупателя на рынки недвижимости Европы. На самом деле качество современного строительства в Турции абсолютно ничем не отличается от качества строительства в Европе, а по некоторым показателям даже превосходит европейские стандарты.
4. Узбекистанцы входят в число активных покупателей на турецком рынке недвижимости. В Турции существует довольно обширная и влиятельная узбекистанская диаспора, помогающая соотечественникам в решении многих задач по адаптации.
Специально для Repost.uz
Дмитрий Лебедь
Учредитель группы компаний LEBED CAPITAL (Lebed Capital Invest, Lebed Capital Development, Lebed Capital Real Estate). Успешный опыт работы с инвестициями в недвижимость и управлением недвижимостью с 2007 года.
ceo@lebedcapital.com.
Получайте важные статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.