- Средняя цена предложения жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июле 2020 года в Ташкенте составила 668 долларов/кв.м. (месячный темп прироста составил 0,5%) или 6 814,9 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,8%).
- Индекс стоимости жилья в квартирном секторе (вторичный рынок) в июле 2020 года в столице составил 623 доллара/кв.м. (темп прироста по сравнению с июнем 2020 года составил 0,3%) или 6 355,8 тысячи сумов/кв.м. (темп прироста по сравнению с предыдущим месяцем составил 0,7%).
- Средняя стоимость найма квартир в июле 2020 года в Ташкенте снизилась на 1,8% (до уровня 5,4 доллара/кв.м.) В национальной валюте стоимость найма квартир также уменьшилась по сравнению с июнем на 1,5% и составила 55,1 тысячи сумов/кв.м.
- Средняя стоимость аренды офисов в июле 2020 года в столице снизилась до 8,4 доллара/кв.м. (месячный темп снижения составил 1,2%) или до 85,7 тысячи сумов/кв.м. (темп снижения в сумовом выражении составил 0,8% за месяц).
В связи с распространением коронавирусной инфекции с 10 июля повторно был введён режим строгого карантина. Опять в Ташкенте было прекращено движение автобусов, введены ограничения поездок на личном автомобиле. Установленный режим «самоизоляции» запретил свободное передвижение граждан. Перемещение между регионами было запрещено.
Нам ещё предстоит понять, насколько эффективными были решения по введению ограничительных мероприятий на передвижения и хозяйственную деятельность, почему некоторые предприятия продолжали работу, и как то или иное решение Специальной республиканской комиссии отразилось на экономическом положении страны, состоянии домохозяйств и граждан. Последствия карантинных мероприятий могут иметь долговременный характер и отрицательный мультипликативный эффект.
Введение повторных карантинных мероприятий привело к тому, что рынок недвижимости в столице – только начавший набирать активность – вновь замер.
Квартирный сектор города Ташкента
Вторичный рынок квартир
В июле 2020 года средняя цена предложения (СЦП) жилой недвижимости (квартирный сектор, вторичный рынок) города Ташкента составила 668 долларов/кв.м. Это на 0,5% выше уровня аналогичного показателя предыдущего месяца.
Цена предложения в национальной валюте за июль 2020 года повысилась на 0,8% - до 6 814,9 тысячи сумов/кв.м. Уровень СЦП квартир в июле текущего года превысил показатель июля 2019 года (год к году - г/г) на 8,4% в долларовом выражении и на 28,5% - в сумовом. Значительный рост показателей, выраженных в национальной валюте, объясняется резкими девальвациями сума, которую провёл Центральный банк Узбекистана. В августе 2019 года произошёл резкий (8,2%) рост обменного курса доллара к суму, а 14-16 апреля 2020 года наблюдалось ослабление национальной валюты на 530,9 сума или на 5,5%. Необходимо учитывать и перманентное ослабление национальной валюты.
Медианная цена квартиры в июле 2020 года незначительно повысилась до 37,5 тысячи долларов (в апреле текущего года этот показатель составлял 36,1 тысячи долларов, в мае – 36,5 тысячи, в июне – 37,3 тысячи). Медианная средняя цена предложения – до 645 долларов/кв.м. (в апреле 2020 года – 624 долларов/кв.м., в мае – 632 доллара/кв.м. и в июне – 642 доллара/кв.м.)
Индекс стоимости жилья (средняя цена предложения, скорректированная на усреднённый размер дисконта или скидки при совершении сделок между продавцами и покупателями квартир) в июле 2020 года по сравнению с уровнем предыдущего месяца вырос в долларовом выражении на 0,3% до значения 623 доллара/кв.м., а в сумовом, соответственно, на 0,7% и до 6 355,8 тысячи сумов/кв.м.
Наибольшее негативное влияние на столичный рынок жилой недвижимости оказало и оказывает запрещение въезда в Ташкент гражданам, не имеющих ташкентской прописки. Это значительно сократило клиентскую базу покупателей и ограничило движение финансовых потоков.
Приостановление деятельности большинства предприятий, нарушение цепочек поставок, карантинные мероприятия, девальвация национальной валюты, кризисные явления в экономике также приведут к снижению спроса на жилье.
Однако, будет наблюдаться и противоположенный процесс. В условиях оказания масштабной финансовой поддержки экономики, помощи предпринимателям и населению – из-за значительного ослабления контроля – резко возрастёт коррупционная составляющая. Например, несколько сотрудников республиканского благотворительного фонда «Махалля», работающих в отделении Сергелийского района города Ташкента, уличены в хищении 95,8 млн сумов, которые предполагалось передать малоимущим семьям. В Аккурганском районе Ташкентской области заместитель хокима и главный бухгалтер местного отделения фонда «Махалла» растратили на собственные нужды из этого фонда и из фонда «Саховат ва кумак» («Доброта и поддержка») в общей сложности свыше 153 млн сумов.
Это не новое явление для страны. Так, по данным Народно-демократической партии Узбекистана, в прошлом году хищения чиновниками государственных средств составили 142,5 миллиарда сумов (более 14 миллионов долларов). В более чем 6,5 тысячах из 8 тысяч бюджетных организаций выявлены финансовые ошибки, недочёты и присвоения, а также незаконные расходы. То есть в 8-ми из 10-ти бюджетных организаций встречаются финансовые нарушения. Сколько таких случаев не выявлено, остаётся лишь догадываться.
В настоящее время (в целях борьбы с эпидемией коронавируса и её последствиями) Узбекистан занимает у Международного валютного фонда 375 млн долларов, у Азиатского банка развития — 500 млн и у Всемирного банка — 750 млн долларов.
В июле 2020 года число предложений по продаже вторичного жилья – после роста показателя в июне – показало снижение. Если в январе 2020 года уменьшение показателя составило 5,0%, в феврале – 3,2%, в марте – 1,5%, в апреле – 8,2%, в мае – почти четверть (23,6%), то в июне количество предложений выросло на 5,6%. При этом в июле 2020 года количество предложений опять сократилось по сравнению с июнем на 10,2%.
С конца мая 2019 года наблюдалось возрастание покупательской активности на рынке вторичного жилья столицы. В основном приобретатели жилья были представлены жителями областей республики (оформление производилось на родственников или знакомых, имеющих ташкентскую прописку). Это сыграло свою роль в увеличении количества сделок купли-продажи за последнее время.
Интерес покупателей не ослабевал и в летний период прошлого года. И лишь с началом осени прошлого года наступило затишье, которое продолжалось – с небольшими отдельными всплесками покупательской активности – до декабря 2019 года. С декабря прошлого года наблюдается активность покупателей выше умеренного уровня. Весна 2020 года характеризовалась введением карантинных мероприятий. Рынок недвижимости замер.
Кроме карантинных мероприятий негативно на рынок жилья влияет резкая девальвация национальной валюты, проведённая ЦБ в целях обеспечения эффективного курса сума по отношению к национальным валютам стран-соседей, прежде всего, это относится к РФ и Казахстану.
Наблюдается восстановление объёма поступлений денежных средств от трудовых мигрантов. Ранее озвученные прогнозы по сокращению объёмов переводов в Узбекистан оказались слишком пессимистичными.
По прежним расчётам Центрального банка, негативное влияние внешних экономических условий на сокращение денежных переводов в Узбекистан в полной мере начнёт проявляться со II квартала 2020 года, и их объёмы будут ниже прошлогодних показателей до конца текущего года. По предварительным оценкам, объем трансграничных денежных переводов сократится на 30-35% по сравнению с прошлым годом. При этом падение денежных переводов в апреле-июле (месяц к месяцу аналогичного периода прошлого года) может составить до 50%, с последующим постепенным восстановлением.
На самом деле, во втором квартале 2020 года объем денежных переводов из-за рубежа составил 1 356 млн долларов, что лишь на 11,3% ниже уровня апреля-июня прошлого года. Объём поступивших в республику трансграничных переводов за I полугодие составил 2,44 млрд долларов, снизившись по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 156 млн долларов или на 6,0%.
Объём отправленных валютных средств за январь-июнь 2020 года достиг 427 млн долларов. Положительное сальдо по трансграничным переводам сложилось на уровне 2 млрд долларов, что на 116 млн. долл. (на 5%) меньше, чем за аналогичный период прошлого года.
Изменение стоимости национальной валюты, несомненно, влияет на рыночную цену квартир. Обычно наблюдается обратная зависимость: при укреплении курса доллара по отношению к суму, цена предложения в долларовом эквиваленте снижается. Но - начиная с августа 2017 года - цена квадратного метра квартир в столице, выраженная в долларах, растёт при обесценении сума.
Одной из причин такого положения является накачивание экономики деньгами (политика количественного смягчения (англ. Quantitative easing, QE). Вброс в экономику дополнительных денег — это модно, популярно, но далеко не эффективно. Появление разрыва между реальным сектором и денежно-финансовым приводит к возникновению кризисных явлений.
Девальвация повлияла и на объёмы выручки от экспорта плодоовощной продукции. По данным Узстата за январь-июнь 2020 года объем экспорта плодоовощной продукции составил 720,4 тысячи тонн и в стоимостном выражении превысил 416,6 млн долларов (темпы снижения по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 3,9 % и 39,8 %). Из них было экспортировано 523,9 тысячи тонн овощей на сумму 204,3 млн доллара, а также 157,2 тысячи тонн плодов и ягод на сумму 169,8 млн долларов (темпы снижения в стоимостном выражении по сравнению с аналогичным периодом 2019 года составили, соответственно, 34,3 % и 28,3 %).
Основными рынками экспорта плодоовощной продукции являются Казахстан, Россия, Кыргызстан и Афганистан.
Российские потребители традиционно предпочитают продукты из постсоветских республик. Узбекистан, как страна, обладающая почти идеальными природными условиями для развития сельского хозяйства, имеет особое значение для России в этом отношении. Далеко не последнюю роль играет тот факт, что для транснационального ГМО-гиганта «Monsanto Company» Узбекистан остаётся недоступным: все попытки компании проникнуть в республику решительно блокируются.
На протяжении длительного времени на некоторые секторы рынка жилой недвижимости столицы оказывалось давление в результате начавшейся программы по сносу ветхого жилья (реновация). Прежде всего, это относится к квартирам, находящимся в ЖАКТовских домах, бараках, а также в двух- и трёхэтажных домах старой постройки. Спрос на квартиры в таких домах резко уменьшился, что вынуждало продавцов жилья снижать цены.
С июля 2019 года наблюдалась стабилизация цен в этом секторе жилья: цены предложения в старых кирпичных домах в этом месяце достигли «дна» и начали расти. Этому способствовало и состоявшееся 2 августа 2019 года под председательством президента видеоселекторное совещание, посвящённое анализу проводимой работы по развитию малого бизнеса и предпринимательства. В ходе мероприятия президент жёстко раскритиковал хокимов Ферганской, Кашкадарьинской и Хорезмской областей за допущенные ошибки при сносе жилья и объектов предпринимательства.
В июле 2020 года цены на квартиры, расположенные в старых кирпичных домах, повысились на 0,3% до 608 долларов/кв.м. В 4-х и 5-ти этажных кирпичных домах типовой планировки СЦП увеличилась за июль 2020 года на 0,7% (697 долларов/кв.м.) В 4-х и 5-ти этажных панельных домах типовой планировки СЦП увеличилась за июль 2020 года на 0,2% - до 606 долларов/кв.м. В панельных девятиэтажных домах типовой планировки средняя цена предложения за июль 2020 года повысилась на 0,5% - до 666 долларов/кв.м.
Традиционно в столице пользуются популярностью однокомнатные квартиры. Чуть меньше спрос на двухкомнатные квартиры. Этим объясняется высокая стоимость квадратного метра в таких жилых помещениях. В июле 2020 года цены на однокомнатные и двухкомнатные квартиры составили, соответственно, 684 и 673 доллара/кв.м., увеличившись за месяц, соответственно, на 1,0 и 0,6%.
Квартиры в кирпичных домах имеют более высокую цену, чем в панельных и монолитных домах. Это связано с себестоимостью возведения кирпичного дома (стоимость квадратного метра в панельном доме будет существенно ниже, чем в кирпичном) и с лучшими условиями проживания в жилье, стены которого сложены из кирпича.
В июле 2020 года отмечено однонаправленное движение цен предложения как в сегменте дорого жилья, так и квартир эконом-класса. За июль 2020 года СЦП жилья высокой ценовой категории по сравнению с июнем 2020 года повысилась на 0,4%, а цена жилья эконом-класса - на 0,7%.
Коэффициент расслоения (отношение СЦП жилья высокой ценовой категории и жилья эконом-класса) в июле 2020 года составил 2,5 (на уровне предыдущего месяца).
Почти 56% квартир, выставленных на продажу в июле 2020 года, имели общую площадь от 40 до 79 квадратных метров. Это средняя площадь типовых двух- и трёхкомнатных квартир. Именно этот сегмент занимает более 54% квартирного рынка с ценами продаж 20-49 тысяч долларов: 14,0% занимают квартиры с ценами предложения от 20 до 30 тысяч долларов; 21,8% - с ценами предложения 30-39 тысяч долларов и 18,6% - от 40 до 50 тысяч долларов.
В июле 2020 года наибольшую долю рынка квартир, выставленных на продажу, занимали двухкомнатные (48,5% от общего предложения на рынке квартир на вторичном рынке) и трёхкомнатные квартиры (19,8%).
В июле 2020 года в Ташкенте наблюдалось разнонаправленное движение цен предложения по районам. Наибольший рост за месяц показала СЦП в Шайхонтохурском районе (0,9%). Снизились цены предложения в Бектемирском (на 0,5%), Сергелийском (на 0,4%), Яшнободском (на 0,3%) и Алмазарском (на 0,2%) районах.
***
Агентство по защите прав потребителей направило в Министерство юстиции предложение исключить из договоров о купле-продаже жилья пункт: «Если возникнет задолженность, то покупатель оплатит её».
Как пояснили в пресс-службе агентства, это делается для защиты прав покупателей недвижимости, которые часто сталкиваются со «старыми» долгами по коммунальным услугам при покупке квартиры.
В настоящее время при оформлении договора купли-продажи при заполнении электронного заявления на Едином портале интерактивных государственных услуг или в АИС «Нотариус» автоматически проверяются задолженности по налогам, коммунальным услугам и электрической энергии.
За предоставление недостоверных или искажённых сведений ответственность несут лица, предоставившие эти сведения. Однако на практике агентство получает ряд обращений от граждан, которые, сами того не зная, купили квартиру с долгами. В этом случае, согласно договору, покупатель несёт обязательства по оплате. Из-за этого работники жилищно-коммунального обслуживания требуют оплатить задолженность по ЖКУ у нового владельца квартиры.
Агентство также напомнило, что пункт 21 закона «О защите прав потребителей» признает недействительными условия договора, ущемляющие права потребителя и противоречащие законодательству.
***
Президент Шавкат Мирзиёев 13 мая подписал закон о внесении изменений и дополнений в закон «О Перечне категорий лиц — граждан Республики Узбекистан, подлежащих постоянной прописке в городе Ташкенте и Ташкентской области». Документ был принят Законодательной палатой 1 мая и одобрен Сенатом 11 мая 2020 года.
Согласно поправкам, слова «постоянная прописка», используемые в законе, заменяются словами «регистрация по месту постоянного проживания».
Гражданам предоставлена возможность для постоянной регистрации родственников по прямой линии в первой и второй степенях родства не только на жилую площадь, где они постоянно зарегистрированы, но и на другую жилую площадь, которая является их собственностью.
Подопечных и детей, принятых в семью на воспитание (патронат), теперь можно регистрировать по месту постоянного проживания опекуна (попечителя) и приемных родителей.
Отменено требование совместного проживания супругов в течение одного года после заключения брака для получения регистрации по месту постоянного проживания и положение об аннулировании этой регистрации при расторжении брака в течение года.
Граждане, ранее зарегистрированные по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области, при возвращении в столицу и регион могут вновь получить регистрацию по месту постоянного проживания без каких-либо ограничений.
Отменено ограничение срока регистрации по месту постоянного проживания граждан, избранных, назначенных и утверждённых на соответствующие должности, а также высококвалифицированных специалистов, приглашённых на работу в государственные организации, периодом, в течение которого они занимают должность.
Введена возможность регистрации по месту постоянного проживания в Ташкенте и Ташкентской области специалистов (кроме технических работников, обслуживающего и производственного персонала), на протяжении пяти лет, непрерывно работавших в государственных организациях.
Документ вступает в силу со дня официального опубликования 14 мая 2020 года.
Первичный рынок квартир (новостройки)
К недвижимому имуществу в новостройках относится имущество, право собственности на которое возникло на основании решения хокима района (города) об утверждении акта комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительства здания, сооружения, жилого помещения, с момента принятия которого прошло не более трёх лет.
В настоящее время строительством жилой недвижимости в столице занимаются около двух десятков компаний и частных застройщиков. Новостройки, в основном, охватывают центральную часть города, расширенный центр, а также районные центры с удобной транспортной развязкой, наличием крупной торговой или развитой социальной инфраструктур.
Проведение статистического анализа цен на квартиры в новостройках затруднено из-за малой статистической базы данных, что делает крайне сложным предметное, территориальное и временное изучение динамики стоимости жилья первичного рынка.
Так, если анализируемая база данных квартир на вторичном рынке содержит около 1 200 предложений, то на первичном – всего около 70, что делает крайне затруднительным решение вопроса репрезентативности данных о стоимости квадратного метра новостроек. Даже вхождение на рынок продаж или уход с него одного ЖК влияет на средний показатель стоимости квартир в новостройках. Кроме того, часть жилья в новостройках продаётся на условиях «заходи и живи»: с законченным ремонтом, кухней, оборудованием и бытовой техникой. Большинство – с ЧОС (черновая отделка стен). Сложность для анализа представляет и объявление отдельными застройщиками акций или скидок.
Наиболее адекватным показателем рыночных тенденций является именно вторичный рынок жилья. Это рынок однообразного законченного товара со множеством независимых продавцов. На рынке новостроек квартиры обладают разной степенью готовности дома, уровнем отделки, класса, а также юридическим состоянием. Первичный рынок жилья оказывает влияние на состояние вторичного рынка, но и последний также воздействует на рынок новостроек.
В данном обзоре сделана попытка проследить за динамикой цен в новостройках Ташкента на основании мониторинга стоимости квадратного метра 42-х жилищных комплексов столицы. В методике, как и ранее, использованы способы исключения статистического шума и выделения ядра предложений. В соответствии с представлениями об инертности рынка недвижимости применены модифицированные алгоритмы сглаживания данных.
Видно, что стоимость квадратного метра в новостройках Ташкента находится в ценовом коридоре 700-820 долларов. В то же время, цена в национальной валюте имеет устойчивый повышательный тренд, связанный с инфляционными процессами. Наблюдается корреляция стоимости жилья в национальной валюте с курсом доллара к суму.
Цена предложения одного квадратного метра в долларах в июле 2020 года незначительно снизилась (на 0,4%) до уровня 740 долларов/кв.м. В июле 2020 года цена предложения на жилье в новостройках в сумах осталась без изменений (около 7,5 млн сумов за один кв.м. общей площади).
В связи с карантинными мероприятиями некоторые застройщики в июле 2020 года продолжали программы скидок или бонусов. Учитывая это, можно констатировать, что в июле на первичном рынке жилья наблюдалось скрытое снижение средней цены в национальной валюте на 1,2%.
Застройщикам выгодно продать квартиры в построенных жилых комплексах как можно скорее. Выплата процентов за кредит, требование возврата самого кредита, замораживание «денег в бетоне», непрерывность строительного цикла и рост операционных расходов заставляют застройщиков не только ускоренно возводить дома, но и стремиться оперативно реализовывать готовые квартиры. Не случайно строительство стало относится к технологиям с непрерывным производственно-технологическим циклом.
Учитывая существующую маржинальность этого бизнеса, можно предположить, что застройщики вполне безболезненно могут пойти на некоторое снижение прибыльности своих проектов. Такая картина ранее наблюдалась, например, в девелоперских проектах Москвы.
Важную роль в поддержании спроса на жилье в новостройках оказывает ипотечное кредитование. В прошлом году в Узбекистане объем выданных банками ипотечных кредитов увеличился на 66,6% до 7,9 триллиона сумов (из них 0,96 триллиона сумов приходится на столицу). Из общего объёма выделенных ипотечных кредитов 96,5% (7,7 триллиона сумов) были направлены на первичный рынок, 3,5% (265 миллиардов сумов) – на вторичный рынок. При этом - по данным Центрального банка - в 35% случаев долговая нагрузка населения Узбекистана превышает рекомендуемую норму (50%).
Практика расширения программ ипотечного кредитования продолжается и в текущем году. Так, если за январь-май 2019 года было выдано 2 029 млрд сумов в виде кредитов под залог недвижимости, то на 1 июня текущего года этот показатель достиг 3 539 млрд сумов. В результате около ¾ всех квартир в новостройках оформляются за счёт ипотечного кредитования.
Продление же сроков ипотеки с 15 до 20 лет не окажет заметного влияния на рынок ипотечного кредитования: в обществе происходит активное расслоение на богатых и бедных. Формирование среднего класса – основного потребителя кредитных продуктов – не происходит. Кредитные риски сместились в сторону менее обеспеченных групп населения.
По расчётам, - на полное удовлетворение потребности населения в жилье в Узбекистане, - необходимо ежегодно строить 145 тысяч квартир. На это потребуется почти 27 триллионов сумов, что составляет более 23 процентов государственного бюджета.
В Узбекистане внесены очередные изменения в порядок обеспечения населения жильём за счёт ипотечных кредитов на основе рыночных принципов.
Это предусмотрено постановлением Президента Республики Узбекистан от 1 мая 2020 года. Кроме того, разрешено на период с 1 мая 2020 года по 1 января 2022 года выделять физическим лицам ипотечные кредиты на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ).
Постановлением Президента увеличены максимальные размеры ипотечных кредитов, выделяемых одному заёмщику на приобретение на первичном рынке жилья квартир в домах, построенных частными подрядными организациями, без условия сдачи «под ключ» (без проведения отделочных работ), а также квартир, строительство которых завершено:
- в сельской местности – для двухкомнатных квартир с 174 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 224 млн сумов до 320 млн сумов;
- в городах – для двухкомнатных квартир с 180 млн сумов до 240 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 232 млн сумов до 320 млн сумов;
- в городе Ташкенте – для двухкомнатных квартир с 198 млн сумов до 264 млн сумов, квартир с тремя и более комнатами с 255 млн сумов до 352 млн сумов.
Срок ипотечных кредитов, выделяемых населению в рамках нового порядка, продлевается с 15 до 20 лет.
***
Для сведения покупателей жилья в новостройках. Выбирайте компанию-застройщика, имеющую хорошие историю и репутацию. Перед началом осмотра квартиры - при подписании акта приёмки квартиры - ознакомьтесь с документами по вводу дома в эксплуатацию, которые должны быть готовы у застройщика к моменту осмотра.
При приёме квартиры обращайте внимание на имеющиеся протечки или подтеки на стенах или под трубами отопительной системы и водоснабжения, наличие царапин и сколов на стеклопакетах. Их не должно быть. Проверьте наличие электропитания во всех точках, а также правильность установки входной двери: при полуоткрытом состоянии она должна сохранять своё положение. Цвет бетонных конструкций должен быть ровный, на поверхности не должно быть наплывов или пустот.
Необходимо обязательно проверить высоту потолков в разных комнатах и обратить внимание на то, что пол и потолок должны быть ровными, без заметных трещин и пятен замазки, скрывающих дефекты. Поднесите зажжённую зажигалку или спичку к окошку вентиляционной шахты - пламя должно затягиваться внутрь.
Не поленитесь рулеткой измерить площадь квартиры. Она может не соответствовать размеру площади, за которую заплатили и которая указана в экспликации помещений. При выявлении меньшей площади (часто встречается на практике) необходимо требовать внесения изменений в договор и возврата переплаченной суммы. Нередко застройщики соглашаются компенсировать разницу предоставлением строительных материалов, которые необходимы для дальнейшей отделки квартиры.
Если дефекты все-таки были обнаружены, то у дольщика есть право требовать от застройщика: устранить недостатки в течение разумного срока; уменьшить цену договора на сумму необходимую для устранения дефектов; требовать пригласить для устранения дефектов третьих лиц за счёт застройщика. Дольщик может выбрать любой вид требований по своему усмотрению – это должно быть прописано в условиях договора.
После устранения дефектов застройщиком дольщик будет приглашён на осмотр повторно. Только после того, как качество квартиры, черновой или чистовой отделки удовлетворит дольщика можно соглашаться принять квартиру, подписать соответствующий акт приёмки.
Особое внимание уделите проверке нахождения приобретаемой квартиры в качестве залога у банка, выдавшего кредит застройщику (такие случаи в последнее время участились).
***
Как правило, дольщик, принимающий квартиру с черновой отделкой, может рассчитывать на получение голой коробки, но при этом квартира должна быть оснащена необходимыми коммуникациями и межкомнатными перегородками, а именно должны быть выполнены такие работы:
- штукатурка стен;
- стяжка полов;
- прокладка системы отопления;
- подводка канализации;
- подведение горячего и холодного водоснабжения;
- разводка электричества без подключения электроприборов;
- подведение телефонного и телевизионного кабелей (возможно оптико-волоконного);
- установка окон и входной двери.
Чистовая отделка должна содержать все то, что предусматривает черновая отделка и дополнительно к этому:
- на пол должно быть уложено покрытие (ламинат, паркет, линолеум и другое);
- стены должны быть оштукатурены (если это обговорено условиями договора, то стены могут иметь покрытие: обои, плитка или покраска);
- помимо разводки электричества должны быть установлены выключатели и розетки согласно проекту;
- кухня должна быть оснащена электрической или газовой плитой, которая должна быть установлена и подключена;
- если это предусмотрено проектом, то также должен быть установлен электрический или газовый водонагреватель для горячей воды и отопления;
- окна, межкомнатные входные двери должны быть либо изготовлены из материала, не требующего окраски (пластик), либо окрашены;
- если дом многоэтажный, то лифт должен функционировать.
Однако, точного определения «чистовой отделки» не существует. Поэтому все условия должны содержаться в договоре: именно он имеет юридическую силу. Эти условия или положения договора должны отражать полный перечень всех отделочных работ и характеристики используемых материалов. Только в этом случае можно требовать от застройщика полного исполнения принятых им обязательств.
Рынок найма квартир и аренды офисных помещений
Рынок найма квартир
Средняя стоимость найма квартир в городе Ташкенте в июле 2020 года в долларовом выражении снизилась на 1,8% - до 5,4 доллара/кв.м. В сумовом выражении стоимость найма также уменьшилась (на 1,5% или до 55,1 тысячи сумов/кв. м.)
По сравнению с июлем 2019 года средний размер платы за наем увеличился в долларовом выражении на 12,5%, а в сумовом – на 33,3%. Сдача жилья в наем становится привлекательным видом инвестиций и предпринимательства, доход от которого значительно превосходит существующие ставки по банковским депозитам, как в иностранной, так и национальной валютах.
На графике представлены коэффициенты соответствия величин найма и стоимости жилья. Это время (месяцы или годы), необходимое для того, чтобы сумма платы за наем жилья сравнялась с рыночной стоимостью квартиры. В июле 2020 года этот показатель в среднем по Ташкенту составил 124 месяца (по сравнению с предыдущим месяцем показатель увеличился на 3 месяца) или более 10 лет.
Столичный коэффициент соответствия - в условиях карантина – вплотную приблизился к верхней границе среднемировых значений: по американскому методу определения размера найма этот показатель составляет 118-125 месяцев.
Существует два основных метода определения размера найма жилья. Европейский метод: размер найма жилья в месяц исчисляется как произведение площади квартиры в квадратных метрах на индекс найма (евро/кв.м.) Индекс – в зависимости от страны – равен от 5 до 10 евро/кв.м./месяц. С этим методом связан и метод сравнительного сопоставления размера найма, который в основном используется и на нашем рынке. Это когда узнается месячный размер найма в сопоставимых районе и квартире, а затем вводят поправки в зависимости от конкретных характеристик своего района, дома и квартиры, оснащённости и качества мебели, техники, наличия или свежести ремонта и так далее.
Американский метод, в котором размер найма зависит от сложившихся рыночных цен на жилье. При этом максимальная месячная плата за наем не должна превышать 0,8-0,85% от рыночной стоимости жилья (с учётом обстановки, ремонта, изношенности). Минимальный размер, как правило, не должен быть ниже 0,6%.
Если следовать американскому методу, то средняя стоимость найма квартиры в Ташкенте в июле 2020 года должна составлять 5,7 доллара/кв.м., что выше фактически сложившегося показателя (5,4 доллара/кв.м.)
В апреле 2020 года на увеличение средней стоимости предложения найма жилья повлияло вхождение на рынок владельцев квартир, ранее сдававших их посуточно. Соблюдение условий карантинных мероприятий привело к тому, что в отсутствие наймополучателей и, соответственно, дохода, эта категория наймодателей стала готова сдавать жилье во временное пользование на среднесрочный период. Но отсутствие потенциальных наймополучателей и снижение доходов лиц, снимающих жилье, вынуждает наймодателей снижать стоимость найма квартир. Поэтому на рынке найма жилья в столице в настоящее время формируется нисходящий тренд.
Введение карантинных мероприятий выявило проблему отсутствия практики у большинства наймодателей брать депозит. Ташкентцы-наймодатели, во время самоизоляции не могли полноценно контролировать сдаваемое жилье и поведение квартирантов. Не каждый имел приятельские отношения с соседями, рядом с которыми находилась сдаваемая квартира, и которые позволили, хотя бы частично, обеспечить безопасность найма. В связи с этим, у наймодателей наблюдалось повышение уровня порога тревожности за сдаваемые квартиры.
Владельцы жилья беспокоились, что квартиранты могут покинуть жилье без оплаты найма или сдадут его в субаренду. Более спокойны были те, кто взял у наймополучателей так называемый security deposit (страховой депозит на случай нанесения вреда имуществу). По завершению найма квартиры депозит возвращается наймополучателю: в полном размере – в случае возврата имущества в прежнем состояние с учётом естественного износа и с удержанием части суммы – на размеры стоимости повреждённого имущества или затрат на его восстановление. Получение такого депозита – обычно его ставка равна месячной величине найма, но встречаются варианты до трёх месячных величин, – повышает порог гарантированного возмещения ущерба, нанесённого наймополучателями.
***
Указом Президента «О дополнительных мерах поддержки населения, субъектов предпринимательства, сферы общественного питания, торговли и услуг для снижения негативного воздействия коронавирусной пандемии», подписанным 20 июля 2020 года, предусмотрен ряд льгот, в частности, освобождение от подоходного налога при сдаче в аренду недвижимости.
Предусмотрены следующие льготы:
— физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду;
— приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт).
Согласно указу, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года физические лица освобождаются от уплаты налога на доходы, полученные от предоставления недвижимого имущества в аренду.
В соответствии с документом, в период с 1 июля по 31 декабря 2020 года с помощью программного продукта ГНК будет приостановлено автоматическое начисление налога на доход физических лиц по доходам, полученным от представления имущества в аренду. Для этого налогоплательщикам не обязательно посещать налоговые органы.
Если юридическим лицом арендуется имущество у физического лица, то налог на доходы физических лиц у источника выплаты за указанный период удерживаться не будет, а в налоговой отчётности по налогу на доход физических лиц сумму налога необходимо заполнить в разделе льгота.
Приостанавливается порядок применения в целях налогообложения минимальных ставок арендной платы для физических лиц, сдающих имущество в аренду (помещения и автомобильный транспорт). Теперь, на основании добровольного соглашения между арендатором и арендодателем, составляется договор с определением суммы аренды. Обязательство заключать договора найма и аренды на основе минимальных ставок арендной платы (приложение № 12 Закона Республики Узбекистан ЗРУ-589 от 9 декабря 2019 года) отменено до 31 декабря 2020 года.
Арендодателям — с учётом предоставленных налоговых льгот — рекомендовано пересмотреть размер арендной платы для её уменьшения в 2020 году и предоставления лояльных условий арендаторам в это сложное время.
Переоформленные договора аренды можно зарегистрировать в электронном виде через личный кабинет или посетив ГНИ в соответствии с требованиями карантина. На основании переоформленных договоров излишняя плата, начисленная с подоходного налога, может быть по заявлению физического лица возвращена на его расчётный счёт или направлена на уплату земельного налога и налога на имущество, начисленных за текущий год.
Рынок аренды офисных помещений
Рынок аренды офисной недвижимости в Ташкенте не отличается особым разнообразием. Несмотря на то, что в столице вводятся все новые бизнес-центры, они, как правило, ориентированы на небольшие и средние компании. В связи с проводимым реформированием экономической, политической и общественно-социальной жизни наблюдается приход в Ташкент иностранных компаний, в основном, оказывающих услуги, а также международных организаций.
Введение карантинных мероприятий привело к тому, что бизнес-центры стали массово временно закрываться: компании-арендополучатели вынуждены были перейти на дистанционный режим работы («удалёнка»). Сложно сказать, сохранят ли подобный режим работы офисные сотрудники после отмены карантинных мероприятий: как показали индивидуальные опросы многим понравился такой способ работы (не тратится время на дорогу, параллельно можно решать многие бытовые вопросы, спокойная обстановка способствует повышению качества и эффективности работы).
Но думается, учитывая наш менталитет, что возврат к прежней системе организации работы возобладает. Многим руководителям нужно просто физически ощущать свою власть над подчинёнными и контролировать все их действия, трудовой распорядок и дисциплину.
У нас исследований по этому вопросу не проводятся. Но вот данные исследования РАНХиГС показывают, что большинство офисных клерков во всех возрастных категориях считает более продуктивной работу в офисе, а не дома.
72% наёмных работников, перешедших на удалённый режим работы, отметили, что выполняли работу в нерабочее время: после окончания рабочего дня и в выходные. 39% опрошенных руководителей также отмечали, что давали задания своим подчинённым в нерабочее время.
25% наёмных работников отметило ухудшение качества организации работы (количество и ясность заданий, контроль, приёмка результатов) со стороны руководства, тогда как увидели улучшение только 7%. Руководители в 35% случаев отметили снижение качества выполнения заданий подчинёнными, и только в 6% – улучшение.
В общем, для большинства удалённая работа как новая институция откладывается на неопределённое время.
В июле 2020 года ранее начавшееся оживление на рынке офисной недвижимости сменилось депрессией из-за повторного введения жёсткого карантина. Средняя стоимость аренды офисных помещений в столице снизилась на 2,4% - до 8,3 доллара/кв.м. Размер аренды уменьшился и в сумовом выражении – на 2,0% до 84,7 тысячи сумов/кв.м.
По сравнению с июлем 2019 года средний размер аренды офисов увеличился в долларовом выражении на 5,1%, а в сумовом – на 24,5%.
Спрос на пустующие офисные помещения практически исчез. Имеются случаи, когда арендаторы съезжали из занимаемых помещений. Однако, арендодатели не спешат активно снижать ставки аренды. Более того, некоторые – в целях компенсации убытков – подняли их. Лишь отдельные владельцы бизнес-центров обещали предоставить определенные льготы и преференции после полной отмены карантинных мероприятий.
Наблюдается переток части арендаторов в офисы или с меньшей площадью, или с меньшим размером арендной платы. Некоторые арендодатели снизили – временно – размеры аренды до 25%.
Наблюдается повышение активности по организации новых предприятий и организаций в Ташкенте. Если по состоянию на 1 июня 2020 года количество вновь созданных предприятий и организаций в столице достигло 5 717 единиц (15,1% всех организованных предприятий в республике), то на 1 июля этот показатель возрос до 7 207 единиц (прирост на 26,0%).
Думается, что рынок аренды офисов после снятия карантинных мероприятий переформатируется. Большую популярность будут иметь коворкинг-офисы и центры. Не случайно идея совместного использования офиса оказалась особенно востребованной в США после кризиса 2001 года (коллапс технологического индекса NASDAQ и доткомов). Тогда у специалистов, оставшихся без работы после банкротства компаний, появилась необходимость в рабочем пространстве для фриланса.
Сдача в аренду офисных помещений более выгодная предпринимательская деятельность, чем сдача жилья: кроме фактора превышения арендной ставки офисов над размером найма квадратного метра квартир (в июле 2020 года, соответственно, 8,3 и 5,4 доллара/кв.м.) играет роль то обстоятельство, что площадь сдаваемой коммерческой недвижимости значительно больше площади квартир, сдаваемых в наем. Так, в июле 2020 года средняя общая площадь офисных помещений, предлагаемых в аренду, составила 242 кв.м., а жилых помещений для временного проживания – 53 кв.м.
При подготовке обзора использованы материалы печатных СМИ (платные объявления), предложения, размещённые в открытом доступе, информация риэлторских организаций, а также мнения риэлторов.
Несмотря на стремление автора использовать максимально возможную и достоверную статистическую базу при проведении данного анализа, оптимальную методику отбора данных и их обработки, допускается наличие определенной погрешности полученных результатов, отражённых в настоящем обзоре.
В связи с этим, автор и редакция Repost.uz не несут ответственности за действие или бездействие участников рынка недвижимости, равно как за наступление или ненаступление каких-либо финансовых, материальных и иных последствий в результате таких действий или бездействий.
При использовании или перепечатке материала активная ссылка на сайт обязательна.
Получайте новые статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.