Учредитель группы компаний LEBED CAPITAL (Lebed Capital Invest, Lebed Capital Development, Lebed Capital Real Estate) Дмитрий Лебедь, имеющий успешный опыт работы с инвестициями в недвижимость и управлением недвижимостью с 2007 года, продолжает серию публикаций об инвестициях в иностранную недвижимость. На сей раз мы поговорим о привлекательности рынка недвижимости Германии.
Запуская совместно с Repost серию статей «Инвестиции в недвижимость», мы видим перед собой задачу ответить на все вопросы и осветить все нюансы по теме покупки недвижимости в ряде зарубежных стран. Мы затронем темы, на которые не любят говорить девелоперы и риэлторы, непредвзято оценим плюсы и минусы, рассмотрим перспективы каждого конкретного рынка недвижимости, затронем такие моменты, как инвестиционная иммиграция (получение гражданства через инвестиции), налоговые обременения, юридическое и финансовое сопровождение в сделках купли-продажи недвижимости в рассматриваемых нами странах, и многое другое.
Итак, Германия. Германия – это экономически, и индустриально развитая европейская страна с одним из самых высоких в мире уровнем жизни населения. По государственному устройству Германия является федеративным государством, поэтому помимо федерального законодательства, судебной системы и налогообложения, в каждом из 16 субъектов Германии присутствует и региональное законодательство, судебная система и налогообложение. Этот важный факт нужно учитывать тем, кто собирается заниматься в Германии бизнесом, и особенно тем, чей бизнес связан с недвижимостью.
Согласно статистическим данным, доля Германии в ВВП Евросоюза составляет 30%. Благодаря таким показателям Германия является безусловным лидером и экономическим локомотивом Евросоюза. Мощная экономика, наряду с социальным обеспечением, универсальной системой здравоохранения и бесплатным высшим образованием делает эту страну очень привлекательной для миграционных потоков. Уже долгие годы Германия является второй страной в мире после США по популярности иммиграции, что соответственно стимулирует в этой стране постоянно растущие цены и спрос на жилье. По объему инвестиций в недвижимость рынок Германии занимает первое место в Евросоюзе, опережая своего традиционного конкурента – Великобританию. К слову, решение Великобритании о выходе из Евросоюза лишь усилило эту тенденцию и сейчас рынок Германии по объемам инвестиций в недвижимость недосягаем ни для Великобритании, ни для других стран Евросоюза. Согласно отчету, составленному специалистами PwC и Urban Land Institute, в 2018 году в топ-3 инвестиционно-привлекательных городов Европы входили Берлин, Франкфурт и Мюнхен. Заметьте, все три города – немецкие!
Более половины инвестиций в рынок недвижимости Германии принадлежит иностранцам. Интересы иностранных инвесторов тут ничем не отличается от интересов инвесторов на любых других рынках недвижимости. Кто-то играет профессионально и по-крупному, кто-то в более скромных масштабах, кто-то покупает для себя, с целью сдачи недвижимости в аренду и с дальнейшим прицелом на получение вида на жительство.
Берлин
Вид на жительство в Германии
В отличие от многих стран, привязывающих приобретение в недвижимости с получением вида ни жительство, Германия таких прав иностранному покупателю не дает. Единственным «бонусом» при покупке недвижимости может быть только возможность получения шенгенской мульти-визы с правом пребывания в стране до 90 дней в полугодии или до 180 дней в году. Те же, кто нацелен на получение германского вида на жительство могут воспользоваться такими инструментами как:
- открытие фирмы в Германии, с созданием новых рабочих мест;
- крупные долгосрочные инвестиции в экономику Германии.
Обычно, при грамотном сочетании покупки недвижимости с открытием бизнеса, власти Германии выдают вожделенный вид на жительство иностранцу. Но все же без опытного юриста и налогового консультанта в этом вопросе обойтись не получится. 
Мюнхен
Рост цен на недвижимость
Основными причинами практически непрерывного повышения цен на недвижимость в Германии являются:
- низкие ставки ипотечных кредитов;
- непрекращающийся приток мигрантов;
- откровенная нехватка жилья в крупных городах. В настоящее время в Германии спрос на недвижимость, а в особенности на жилую недвижимость значительно превышает предложение. И это касается не только дешевого бюджетного жилья в некоторых городах Германии, но и самого дорогого города Германии – Мюнхена.
Согласно результатам исследований компании Dr. Klein, рост цен на жилье в крупнейших немецких городах превышает уровень инфляции в 3–7 раз. И на основании этого, делается вывод, что жилая недвижимость Германии представляется крайне привлекательной для инвестирования.
Аренда недвижимости и государственные ограничения
Германия - страна арендаторов. Коренные немцы, равно как и приезжие мигранты, могут всю жизнь прожить в арендном жилье, и это считается нормой. Собственников жилья в Германии намного меньше, чем во многих соседних с ней европейских странах.
Многие иностранцы при покупке недвижимости в Германии ставят себе целью дальнейшую сдачу приобретенной недвижимости в аренду. Но не многие из них знают, что в Германии существует закон об ограничении роста платы за аренду. Согласно этому закону цену можно поднять максимум на 10% в год. На практике же даже такое повышение произвести фактически невозможно. Действует этот закон не везде, а лишь в некоторых зонах, и включает в себя только вторичное жилье. Надеяться на то, что такую информацию иностранному покупателю дадут немецкие риэлторы не приходится. И вот тут-то, задачей инвестора как раз и является, выяснить не находится ли объект намечающейся покупки в такой зоне. Никто не хочет вкладывать инвестиции в объекты с ограничениями, а уж тем более на постоянно растущем рынке, где спрос превышает предложение и регулярно растут арендные ставки. Поэтому, помимо риэлтора, при работе на рынке недвижимости Германии, настоятельно советуем нанять опытного адвоката, затраты на которого многократно окупят себя.
Юридическое сопровождение. Адвокат.
Процедура покупки недвижимости в Германии как проста, так и довольно сложна. Договоры купли-продажи в обязательном порядке должны быть заверены нотариусом. После нотариального оформления недвижимость должна пройти государственную регистрацию и быть внесена в реестр собственников недвижимости (Grundbuch). На первый взгляд всё достаточно просто. Но, такая кажущаяся простота может привести как к финансовым потерям, так и к более непредсказуемым последствиям. В Германии хорошо работают законы, что вместе известной немецкой основательностью и педантичностью заставляет многих иностранцев расслабиться, положившись на эти факторы и пренебречь услугами адвоката, по принципу «да зачем он мне нужен?!; немецкий нотариус все проверит и все сделает». На самом же деле, практика упрямо говорит о том, что немецкие нотариусы, впрочем, как и их коллеги из любой другой страны мира не так уж и безупречны в выполнении своей работы, да и от элементарных ошибок они не застрахованы. По закону, немецкий нотариус обязан проверить объект недвижимости на предмет возможных задолженностей. Ну он и проверит… Чем это грозит покупателю? Во-первых, тем, что, учитывая то, что почти вся недвижимость в Германии закредитована, причем порой по нескольку раз, покупатель рискует вместе с объектом покупки получить в придачу и хвост его длинных долгов. И выяснить это покупатель может не сразу, а даже через несколько лет или при попытке продажи своего объекта недвижимости. А уж суммы этих долгов могут быть огромны… Нотариуса, то конечно потом можно будет пожурить, но долгие и нудные судебные тяжбы вам будут обеспечены, равно, как и риск оказаться у разбитого корыта. Во-вторых, помимо долгов, у объекта может быть немало и других ограничений, докапываться до сути которых не будет никто, кроме адвоката. В-третьих, в соответствии с законодательством Германии, при покупке квартиры в многоквартирном доме, необходимо получить согласие всех собственников. И хотя интересы собственников представляет лишь одно лицо – администратор, грамотно произвести такую процедуру сможет лишь адвокат. Вот и опять, хоть и повторяясь, но все же неустанно мы рекомендуем всем нашим клиентам: никогда при покупке недвижимости не экономьте на услугах адвоката.
Франкфурт-на-Майне
Расходы на оформление недвижимости
- Налог на покупку недвижимости: 3,5 – 6,5% от суммы. В зависимости от региона.
- Оплата услуг нотариуса: 1,5 – 3% от суммы. В зависимости от стоимости. Чем дороже объект, тем дешевле услуги нотариуса.
- Расходы на регистрацию нового собственника: 0,5 - 1% от суммы.
- Оплата комиссии риэлтора: 3 - 6% + НДС. Комиссию в большинстве случаев оплачивает покупатель.
Ипотека
Процентные ставки по ипотечным кредитам в Германии составляют 2,5–3,5 % годовых. Сумма займа может составить до 40 % от стоимости объекта. Таким образом, основываясь, на том, что средняя доходность от аренды в Германии составляет 10 % в год, можно однозначно заявить, что купив недвижимость в Германии и сдав ее в аренду, вы сможете полностью покрыть затраты на выплату кредита.
Налоги
Любой владелец недвижимости в Германии, независимо от гражданства и наличия вида на жительство, обязан оплачивать налоги на недвижимость. Виды налогов:
- Налог на недвижимость: 1 – 3% от стоимости. В зависимости от региона. Ежегодно.
- Налог при сдаче недвижимости в аренду (подоходный налог): 14 – 45%. Прогрессивная ставка (чем выше сумма, тем выше налог).
Но, тут есть хорошая новость. В Германии налогооблагаемый доход определяется как разница между полученными платежами за аренду и затратами понесенными арендодателем. К таким затратам относятся:
- расходы на приобретение объекта недвижимости. Такие расходы могут быть списаны по амортизации, ставка которой составляет 2-2,5% в год;
- расходы на ремонтные работы, приобретение техники, приобретение мебели для сданной в аренду квартиры и даже затраты на поездку и деловой ужин в целях встречи с арендатором;
- расходы по содержанию объекта недвижимости, расходы на вознаграждение управляющей компании, расходы модернизацию систем отопления, электрооборудования, окон и т.д., на оплату услуг налоговых консультантов при оформлении декларации, вознаграждение адвокату при оказании юридической помощи;
- побочные расходы при приобретении объекта, например, расходы на регистрацию в госреестре, нотариальные расходы;
- проценты по кредиту, полученному собственником в целях приобретения объекта недвижимости для последующей сдачи в аренду.
Таким образом, с помощью немецких консультантов по налогам, дефицита в которых в Германии не было и нет, налогооблагаемую базу можно уменьшить в разы. А главное, что всё это в рамках законной оптимизации налогов!
Итог
Как видите, рынок недвижимости Германии очень интересен и привлекателен. Постоянный и увеличивающийся спрос на жилье, равно как и растущая стоимость, создают благоприятные, долгосрочные перспективы и возможности для любого человека, который прибегнув к помощи профессионалов сможет на таком рынке как приумножить свои капиталы, так и обрести в Германии постоянное место жительства.
Дмитрий Лебедь
Учредитель группы компаний LEBED CAPITAL (Lebed Capital Invest, Lebed Capital Development, Lebed Capital Real Estate). Успешный опыт работы с инвестициями в недвижимость и управлением недвижимостью с 2007 года.
ceo@lebedcapital.com.
Получайте важные статьи первыми в Телеграм-канале @RepostUZ.